В последнее время к нам поступает множество звонков от граждан с просьбой разъяснить им ситуацию с получением ипотеки без взноса. Часто люди со средними экономическими возможностями сталкиваются с такими предложениями банков, надеясь стать обладателями желанных квадратных метров, но на деле их ожидания от скалы реальности рушатся. Развейте все существующие мифы о легкодоступности ипотеки. Если есть только желание приобрести этот актив, проанализируйте его чуть более детально.
Создайте беззалоговую ипотеку. Иными словами, покупка жилья только в кредит, без каких-либо собственных инвестиций, не работает. В любом случае необходим какой-то капитал. Все приведенные нами варианты не отличаются финансовой эффективностью, и использовать их следует с особой осторожностью, только если в вашей жизни действительно есть обстоятельства, при которых стоит на них рассчитывать.
Банк – не благотворитель
Для того чтобы кредитная организация согласилась выдать ипотечный кредит, клиент должен подтвердить свою платежеспособность, подтвердить свой доход и внести первоначальный взнос из своих средств. Обычно это 10-20% от общей стоимости объекта. Для банка это свидетельство того, что потенциальный заемщик обладает финансовой дисциплиной. Он способен собрать необходимую сумму и, таким образом, справиться с ежемесячными платежами.
Кроме того, такой аванс повышает ликвидность залогового имущества, и кредит остается в залоге до его погашения. Если клиент перестает вносить платежи, банк может быстрее продать объект, уменьшив его стоимость на сумму, внесенную в качестве аванса.
Потребительский кредит в качестве первоначального взноса
Заемщик находит в банке очень выгодное предложение по ипотечному кредитованию, но не может претендовать на него — нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: занимает у друга, продает машину или берет потребительский кредит.
Теоретически, неоспоримым преимуществом решения о потребительском кредите является то, что он обеспечивает оформление подходящей, выгодной ипотеки за авансовый платеж.
Однако имейте в виду, что, во-первых, это еще один долг, который нужно погасить, а во-вторых, банк, несомненно, будет принимать во внимание при оценке одиночества клиента и расчете того, поднимет ли он финансовый груз.
Действительно, некоторые банки предлагают одинаковые депозитные кредиты. Например, некоторые банки предлагают депозитные кредиты вместе с ипотекой. В этом случае срок потребительского кредита на покупку строящегося вторичного жилья на один год — два-три года, тогда как ипотечный кредит может быть оформлен на срок до 25 лет. Однако банк в рамках этой программы получает его в качестве гарантии на имеющуюся у вас недвижимость. Сухой остаток доказывает, что вы задолжали довольно внушительную сумму, а имеющаяся у вас жилплощадь будет находиться в залоге у банка. А как же строительный проект? Сможет ли подрядчик завершить его? Настолько ли стабилен уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на пороховой бочке?
Беззалоговая ипотека считается залоговой, потому что заемщик закладывает не дом, который он покупает, а уже существующий дом.
Убедитесь, что стоимость закладываемого имущества составляет 60-70 % от реальной рыночной стоимости. Заложенные вещи не находятся в разрушенных или исключительно разрушенных зданиях.
Вообще, идея получения потребительского кредита на первоначальный взнос очень рискованна. Не найдя денег даже на первый взнос, вы рискуете не справиться с основной финансовой нагрузкой. Процент дефолтов гораздо выше среди тех, кто получил ипотеку без взноса или получил и ипотеку, и потребительский кредит на первоначальный взнос.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий
Самый распространенный пример такого подхода — федеральная программа материнского (семейного) капитала. Согласно правилам, средства материнского капитала можно направить на внесение или погашение ипотечного кредита сразу после рождения ребенка, а через три года — на покупку жилья без ипотеки или строительство дома.
Размер данной социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527, 90 до 693 144, 10 рублей. — В зависимости от состава семьи и времени рождения детей. Учитывая стоимость столичной недвижимости, эта сумма кажется незначительной, но в городах-миллионниках, да и в небольших городах и сельских поселениях, достаточно внести всего 10-25 % аванса.
Также важно использовать маткапитал в различных государственных ипотечных программах, где ставки по ипотеке ниже рыночных. Например, эти деньги можно использовать в качестве первоначального взноса при оформлении льготной ипотеки под 9 %, семейной ипотеки под 6 % или ипотеки под 2 %.
Обратите внимание, что дом, купленный или построенный с использованием материнского капитала, должен быть оформлен в общую собственность супруга и всех детей.
Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут обратиться за социальной помощью на приобретение жилья. Она также может быть использована в качестве первоначального взноса. В этом случае государство оплачивает часть стоимости квартиры семьи, а остальную часть оплачивает сама семья. Основная сложность при подаче заявки на получение этой субсидии — попасть в программу. Необходимо признать, что семья нуждается в улучшении жилищных условий в соответствии с правилами учета имеющейся жилплощади. Ее размер определяется индивидуально для каждого субъекта.
Завышение стоимости жилья
Существует практика публичного завышения стоимости жилья продавцами и покупателями вместо реальной оплаты первоначального взноса.
Например, квартира продается за 4 млн рублей, но в договоре купли-продажи указана сумма 5 млн рублей. Продавец пишет расписку о том, что получил 1 млн наличными, а у покупателя оказывается 20 % от цены договора.
При обращении в банк выясняется, что покупатель заплатил 20 % первоначального взноса и поэтому ему необходимо получить 80 % суммы, чтобы полностью оплатить квартиру. Банк одобряет сделку, выдает закладную и перечисляет продавцу 4 млн рублей. Продавец получает ожидаемую сумму, а покупатель — кредит без внесения личных средств.
Что происходит на практике?
Следует понимать, что это незаконно. Вся подробная документация является доказательством такого обмана. И есть существенный риск быть пойманным банком. Что будет дальше — вариантов много, от внесения в черный список до возбуждения дела о мошенничестве.
Недавние ипотечные кредиты без взноса — практически исключение из правил, на которое могут рассчитывать далеко не все заемщики. Однако даже тем, у кого есть такая возможность, рекомендуется правильно рассчитать свою долговую нагрузку. Это позволит не допустить, чтобы полученный кредит оказался для вас непосильной ношей. Решение о том, хотите ли вы получить ипотечный кредит без залога, остается за вами. Однако прежде чем принять окончательное решение, рассмотрите все возможные варианты. Возможно, лучше немного подождать, накопить необходимую сумму и распределить финансовую нагрузку на семью, не прибегая к необдуманным крайностям.
Следите за новостями и подписывайтесь на нашу рассылку.
При цитировании этого материала активная ссылка на источник обязательна.
Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2024 году
Ипотека без взноса — звучит очень привлекательно. Но будет ли такое банковское финансирование в 2024 году? Разбирайтесь вместе с нашими экспертами. Мы даем полезные советы и рассказываем шаг за шагом.
Немного теории. Ипотека — это особый вид банковского кредита. В классической сделке с недвижимостью вы увидите третий. Банк приобретает жилье вместо заемщика, но разрешает ему пользоваться квартирой.
Недвижимость находится в залоге у банка до закрытия ипотеки. Если заемщик не может платить, его выселяют. Банк может продать квартиру, чтобы покрыть свои расходы.
Одной из особенностей ипотеки является первоначальный взнос. Эта сумма направляется не в банк, а производителю (в случае новостройки) или предыдущему владельцу жилья (в случае «вторички»). Оставшаяся стоимость покрывается за счет средств банка. Чем выше первоначальный взнос, тем больше банк расслаблен. Поэтому они охотнее одобряют ипотечные кредиты, что может привести к снижению процентных ставок и цен на страхование.
— В 2024 году минимальный взнос составит в среднем 15 %. Также будет принято решение о льготной ипотеке. Есть предложение, что первый взнос составляет 10 %, но, как правило, это индивидуальные варианты с повышением процентной ставки, — говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Эксперты отмечают, что в 2024 году банки не будут предлагать продукт под названием «ипотека без первоначального взноса». Однако не стоит отчаиваться. В то же время между такими ипотечными кредитами есть и сходство.
Пошаговая инструкция по получению ипотеки без первоначального взноса
Определитесь с подходящим вариантом кредитования
Как уже говорилось выше, такого продукта, как беззалоговая ипотека, пока не существует. Однако есть варианты, которые близки к этому. Соберитесь с мыслями и решите, какой путь для вас удобнее. Является ли залог отдельным кредитом, являетесь ли вы владельцем сертификата на маткапитал или вам понравилась квартира в новостройке, где архитектор сотрудничает с банком.
Выберите свой банк
Ипотека без взноса — это рискованный кредит для банка, но все же способ получения дохода. Поэтому конкуренция в этом разделе сохраняется. В связи с этим разумно подавать заявки одновременно во многие финансовые учреждения в соответствии с вашими требованиями. Изучите условия и подайте заявку — это бесплатно.
Соберите документацию.
Если вы положительно относитесь к банку, можно приступать к подготовке документов. Для ипотечного кредита вам понадобится паспорт, второй документ, удостоверяющий личность (водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет), а также справка 2-НДФЛ с места работы (о доходах). Ваша трудовая книжка.
Завершите сделку и начните выплачивать ипотечный кредит
После того как договор зарегистрирован в Росреестре и деньги банка перечислены продавцу, наступает время сбора средств на первый платеж.
Советы экспертов
В 2024 году на рынке беззалоговой ипотеки происходят своеобразные «качели». В первые годы существования ипотечного кредитования это было обычным явлением. Финансовый кризис 2008 года привел к значительному снижению количества предложений. Сейчас варианты снова есть, но оттенки уже не так велики.
Банки стараются охватить потенциальных заемщиков, которые не могут позволить себе первоначальный взнос, но заинтересованы в других возможностях банка. Для них формируются специальные предложения.
— Условия ипотеки не столь выгодны, а предложения ограничены. Обычно взнос составляет 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости, и банки очень настороженно относятся к заемщикам, которые не могут его оплатить, говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.
Эксперты называют особенности ипотеки без первоначального взноса.
1) Процентные ставки выше, чем по классическим ипотечным кредитам. Такие кредиты являются серьезным риском для банков. Из-за длительных и неожиданных колебаний стоимости недвижимости на рынке. Если заемщик не в состоянии оплатить взнос, это означает, что он находится не в лучшем финансовом положении. Банки стараются компенсировать этот риск, выплачивая более высокие процентные ставки и уделяя особое внимание заемщику.
(2) Могут потребоваться дополнительные гарантии по ипотеке. Банки рассматривают потенциальных заемщиков (квартиры, дома, участки) и уже имеющуюся в собственности недвижимость, а также автотранспорт и другие мобильные средства. Другими словами, банку нужна зона защиты, дополнительные подвижные активы для защиты.
В 2024 году банки сформировали четкий список критериев заемщика, хотя такие ипотеки встречаются редко. Какой залог рассматривается при такой ипотеке, какие требования к залогу и заемщику, меняются ли процентные ставки и когда.
— Иными словами, в данном случае не банк подстраивается под статус заемщика и предлагает возможные варианты, а заемщик подстраивается под готовый банк», — поясняет эксперт.
Существуют программы, по которым ипотеку без взноса могут получить только семьи с детьми. Или условия, согласно которым передаваемый в качестве залога автомобиль не должен быть старше определенного года. Есть требование, чтобы кредит выдавался только на покупку новостройки или квартиры в конкретном доме определенной марки.
— Банки охотнее выдают кредиты тем заемщикам, которые соответствуют всем условиям программы и предоставляют все необходимые документы и залог. Для начала необходимо изучить все предложения банков, представленные на рынке, и соотнести текущие условия с установленными требованиями, — говорит Владимир Маслеников.