Рынок начинает адаптироваться к растущему числу первых взносов по ипотеке. Производители запускают различные предложения, чтобы помочь покупателям.
Напомним, что с 20 сентября первый взнос по льготной государственной программе увеличился с 15 до 20 %. Кроме того, с октября Центробанк коснулся требования к рыночным кредитам с низкими взносами. Это означает, что для получения ипотеки заемщикам придется накопить еще треть.
Для некоторых покупателей повышение первого транша оказалось болезненным, говорит Руслан Шильцов, генеральный директор компании «Метриум». Так, при покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей размер авансового платежа с учетом нового срока заемщика увеличивается с 1,5 млн до 2 млн рублей.
Застройщики, заинтересованные в продаже, ищут пути выхода из сложившейся ситуации. Например, один из крупнейших производителей недавно запустил на рынке программу аренды квартир. Покупателям предлагается переехать в одну из готовых новостроек компании и ежемесячно платить арендную плату. Эта сумма направляется в счет первого взноса по ипотеке. Стоимость квартиры определяется сразу, и как только покупатель наберет необходимую сумму (что может занять до 18 месяцев), ипотека может быть закрыта, а квартира переходит в собственность клиента.
Преимущества программы очевидны — не нужно платить за квартиру и ипотеку одновременно, а главное, все средства в итоге пойдут на покупку собственного жилья, считает руководитель рынка ипотечного кредитования и финансирования при правительстве Александр Туганов. Предварительно можно «примериться» к району, школе или парку — удобно ли здесь жить. Подобные варианты не редкость в зарубежной практике. Наниматели социального жилья получают такие льготы. Часть арендной платы может быть пересчитана в стоимость квартиры, включая авансовые платежи. Эксперты объясняют, что это повышает интерес к жилью, дает чувство собственности и предотвращает превращение кварталов и домов социального жилья в гетто
Есть здесь и негативные моменты, говорит Цыганов. Обычно это ограниченный список жилья, зачастую построенного не в самых престижных районах, где нет спроса, есть сложности с инфраструктурой и ведется масштабное строительство. В результате такие программы аренды повышают спрос на жилье, позволяя продавать больше квадратных метров. Косвенно создается рынок аренды. Это интересно для некоторых покупателей, которые думают, что могут снять квартиру». Еще один фактор — цена, добавляет Цыганов. По сравнению с аналогом, подрядчик должен следить за тем, чтобы его затраты не были учтены при увеличении стоимости квартиры на 15-30%. Но даже в этом случае стоит обращать внимание не только на сумму превышения, но и на возможность установки в собственном необходимом жилье. Если арендатор меняет свое мнение о покупке квартиры или не успевает накопить первый взнос в положенный срок, арендная плата остается арендной, а деньги остаются у владельца квартиры. Арендатор может заключить новый договор, но уже на новых условиях и по другой цене. Если арендная плата слишком высока по сравнению с рыночной, это риск для арендатора.
По словам Алексея Майстренко, генерального директора компании «Спас-Тымы», на рынке уже есть 3-4 предложения от подрядчиков по компенсации аренды квартир с разной степенью обработки во время строительства. Покупателям следует внимательно изучать все новые маркетинговые программы и детально изучать все условия перед подписанием договора. Несмотря на то, что сразу предложение может показаться очень выгодным, в долгосрочной перспективе оно может значительно увеличить долговую нагрузку. Как правило, увеличивается стоимость недвижимости или тело самого кредита — все это оплачивает покупатель», — говорит он.
Банки будут активнее продвигать другие требования для стимулирования спроса, считает он. Например, выдача ипотечных кредитов вместе с потребительскими с первым взносом. Получить такой кредит можно под залог имеющейся недвижимости. Такие предложения интересны покупателям, которые приобретают квартиры для жизни, а не для инвестиций, и не готовы откладывать сделку на длительный срок, говорит Майстренко.
‘Вам даже не нужно изобретать ничего нового. Так, если уже есть маркетинг (специальные предложения, скидки), например, стоимость всего товара на основе договоров участия, то существуют различные системы (специальные предложения, скидки), например, различные обходные пути». Александр Чернокульский заявляет.
‘Выберу.ру’, исполнительный директор финансового рынка Ярослав Баюрак, на рынке снова появились практически нулевые процентные ставки, и центральные банки уже год ведут борьбу. Мы также наблюдаем оживление ипотеки в дозах, — говорит он. — Есть и нестандартные предложения — например, несколько процентов от ежемесячного бонусного платежа «спасибо» и обмен — для компенсации стоимости старой квартиры при покупке новостройки, причем покупатель продолжает жить в старой квартире до получения ключей от новой». Предположительно, существуют дополнительные программы, помогающие накапливать авансовые платежи, а также торги по цене».
Ранее сообщалось, что казначейство планирует развивать жилищный лизинг. Это постепенное приобретение в собственность недвижимости на условиях сдачи в аренду не выбывших частей. Весной планы по аренде квартир с правом выкупа представил Институт экономики города. Прежде всего, спрос может быть со стороны (небедных) семей с относительно хорошим доходом, но в то же время небогатых, способных выплачивать ипотеку. Кроме того, он подходит для покупателей, у которых нет средств на оплату первого взноса по ипотеке, или для тех, кто имеет неофициальные доходы и не может получить одобрение в банке, пояснил представитель фонда.
Подобный механизм уже несколько лет действует в Серябинске. Созданная местными властями для развития жилищного строительства, эта организация имеет право строить дома и выдавать ипотечные кредиты и раньше. Неармонизированные и «возвращенные» ипотечные квартиры стали сдаваться в аренду по праву выкупа. Арендная плата на 5-7 % ниже рыночной, а 20 % стоимости жилья распределяется в качестве платежа равными частями в течение трех лет. Как правило, около половины арендаторов выкупают жилье. Остальные либо расторгают договор, либо продлевают его на новых условиях.