Член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова рассказала «РГ», что действующее законодательство не запрещает сразу строить второй дом на участке. Однако существуют некоторые ограничения на само строительство. Например, высота здания не должна превышать 20 метров. Оно не должно быть выше трех этажей.
Напомню, что недавно Второй уголовный суд общей юрисдикции отметил, что власти не имеют права запрещать гражданам строить второй дом в сговоре. «Когда вы решаете строить второй дом, необходимо обращать внимание на такие характеристики, как пропорции здания, — говорит Мария Спидонова. — Пропорция здания — это площадь участка, которую может занять объект недвижимости. Она зависит от расположения участка в соответствующей территориальной зоне, которая определяется правилами землепользования и застройки, площади участка и вида разрешенного использования, а также назначения объекта капитального строительства. ‘
В некоторых случаях следует обратить внимание на ГПЗУ — программу планировки участка. Особое внимание следует уделить, если часть участка относится к водоохранной или природоохранной зоне.
Строительство садового домика или здания также используется как способ упростить второй объект, который можно использовать под дом, — объясняет Мария Спиродонова. — Однако это реальная проблема использования. Если объект существует под статусом сельскохозяйственной постройки, его нельзя зарегистрировать в качестве жилья или временно прописать в таком объекте.
Если все объекты, находящиеся в помещении, зарегистрированы на законных основаниях, то при их продаже не возникнет никаких проблем. Более того, юристы подчеркивают, что наличие незарегистрированных объектов в помещении не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности. Однако новый владелец должен понимать, что после регистрации сделки незарегистрированные объекты станут его «головной болью». Эту проблему можно было бы решить, применив правило «большой амнистии», но каждая конкретная ситуация должна быть юридически оценена индивидуально, с учетом индивидуальных особенностей заговора и прав на него», — говорит Мария Спиридонова.
Между тем Анастасия Севелева, ведущий юрист юридической фирмы «Юрлов и партнеры», говорит, что на практике местные власти по своему усмотрению решают вопрос о возможности возведения второго строения. Администрация может принять решение о выдаче разрешения на размещение второго строения на участке, если соблюдены все планировочные и иные нормы, — говорит она. — На каждое здание должно быть выдано отдельное уведомление, но даже сама форма уведомления не позволяет вписать информацию о втором объекте.
Если властям что-то не нравится и они официально указывают на недопустимость расположения второго объекта на участке, Анастасия Шебелева советует несколько возможных шагов. Либо. ‘Первый — разделить участок, если это не нарушает требований Правил землепользования и застройки в части минимально и максимально допустимых размеров участка. Разделение участка — довольно утомительный процесс, поскольку для этого необходимо провести межевание, а затем удалить предыдущий участок из биографических данных двух молодых людей», — говорит она. — Второе — это строительство второго здания и придание статуса вспомогательным постройкам. Например, гостевой дом или ванная комната с жилой зоной. Такие постройки не имеют собственного адреса и не могут быть проданы как самостоятельные объекты, но их регистрация проще.
Есть и третий вариант, но он тоже опасен. Анастасия Северева говорит: «Владельцы таких участков используют третий, опасный способ строительства, не нарушая требований, установленных законом, а затем обращаются в суд с требованием признать право собственности на самовольную постройку». — Все особенности строительства второго дома — это требования, предъявляемые к определенным участкам. Это требования пожарной безопасности по расстоянию между домами, в зависимости от материала наружных стен».
Она также обращает внимание на то, что строительство двух домов увеличивает рыночную стоимость участка. Тем не менее, найти покупателей, готовых приобрести два дома одновременно, сложнее. Для этого участки должны продаваться отдельно или по возможности разделяться», — говорит юрист.
На одном участке можно построить два дома
Два дома на одном участке позволяют комфортно жить бок о бок нескольким поколениям семьи, принимать приятных гостей и создавать условия для персонала. Кроме того, второй коттедж можно продать, чтобы оплатить строительство дома. Однако прежде чем реализовывать такие права, необходимо убедиться, что они не противоречат действующим правовым нормам.
Нормативно-правовые акты, регулирующие строительство
Второе жилье на участках допускается при условии, что не нарушаются требования ПЗЗ, пожарной и экологической безопасности. Они устанавливаются региональными властями и могут отличаться в зависимости от города или региона.
Основное требование — это процент земли, который может занимать дом. Например, коттедж может занимать до 40 %. Размер существующего здания составляет 35 % от общей площади. Поэтому второе здание не должно превышать 5 %. Однако необходимо следить за тем, чтобы объект находился на достаточном расстоянии от заборов, коммуникаций, соседей, крупных деревьев и водоемов.
Второй важный документ — Гражданский кодекс Российской Федерации. Этот кодекс регулирует порядок строительства, максимальное количество этажей и высоту возводимого жилища.
Строительство частных домов для отдыха
Построить второй дом на том же участке можно без требований регулирующих органов и третьих лиц, если соблюдены следующие условия
Перед началом работ необходимо подать уведомление в МФЦ или на сайте Госуслуг. В уведомлении должны быть указаны следующие пункты.
Ситуация усложняется, если участок принадлежит двум людям. Можно ли в этом случае построить на участке второй дом? Есть несколько вариантов решения проблемы.
Этот вариант возможен, если с разделенной земли есть выход на дорогу общего пользования. Кроме того, следует учитывать минимальную площадь земли для частного использования, установленную ЗОП. Например, нельзя разделить участок площадью 10 га на два участка, независимо от их пропорций, если их площадь составляет 6 га.
Если вы строите дом для отдыха площадью более 500 кв. м, вам необходимо разработать проектную документацию. Она рассматривается в соответствии с действующими законодательными нормами. Специалисты контролируют не только само здание, но и возможность его подключения к коммуникациям.
Продажа второго загородного дома на участке
Дополнительные сложности возникают, когда строится еще один объект для последующей продажи. Особенность в том, что второй дом на участке сложно оформить и передать в собственность.
По закону коттедж можно продать и без участка под ним. Однако вряд ли найдется покупатель, готовый его приобрести. Тем более по хорошей цене. В этом случае обычно прибегают к разделу участка, либо в добровольном порядке, либо по судебному решению.
Независимо от ситуации, желательно уточнить возможность строительства дома до начала работ. В противном случае его нельзя будет официально эксплуатировать. Кроме того, постройка будет считаться незаконной, и владельца могут обязать ее уничтожить.
Возможные решения.
Если строительство двух домов на участке FLX невозможно из-за его небольшой площади, можно прибегнуть к другому решению. Оно абсолютно законно, позволяет построить два независимых дома и имеет собственный вход и адрес.
Речь идет о строительстве двухкомнатного двухквартирного и двухквартирного жилого дома. Согласно действующему законодательству, такой объект считается коттеджем, но на двух хозяев. Имеет:
При желании можно поставить ограждения и сконцентрировать проект так, чтобы каждый владелец мог обзавестись собственным изолированным домом и жилищем. Согласно документу, это будет объект с двумя квартирами.
Если на территории усадьбы необходимо построить хостел или небольшой коттедж для приема гостей, то регистрировать его как жилой объект не обязательно. Согласно документу, он регистрируется как вспомогательное строение.
Недостаток этого варианта в том, что дом нельзя зарегистрировать как отдельный объект недвижимости, а затем продать. Переместить недвижимость можно только вместе с участком и основным коттеджем.
