Могу ли я снять квартиру, полученную по социальному найму в 2015 году, но не переоформленную в течение 6 лет?
Ответ юриста (1).
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, жилье, приобретенное по социальному найму, не может быть использовано в целях сдачи в аренду, если по нему не истек срок исковой давности. Данная ситуация не может являться основанием для запрета сдачи жилья в аренду, если в течение этого срока с момента получения жилья не было ограничений на право проживания в нем. Кроме того, перерегистрация права собственности на жилье не является обязательным условием для сдачи его в аренду. Однако следует иметь в виду, что это может иметь последствия в случае последующей продажи или наследования жилья.
Чтобы ответить на вопрос, необходимо выполнить перечень шагов.
Статья 671 Гражданского кодекса Российской Федерации «Конвенция о социальном найме жилого помещения» и статья 73-ФЗ Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 35-ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним».
Задайте вопрос прямо сейчас, и вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ в течение 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Услуги опытного юриста могут помочь.
Я хочу снять комнату, полученную по договору социального найма с ассоциацией по управлению муниципальным имуществом.
Здравствуйте! У меня есть договор социального найма с городским объединением по управлению имуществом на комнату в общежитии площадью 12 квадратных метров. Я прожила в ней около пяти лет. Сейчас я уезжаю в другой город и хочу оставить комнату за собой и хоть какую-то прибыль получать от аренды. Насколько это законно и можно ли обойтись без оформления всех документов? Насколько я знаю, для сдачи в аренду нужно получить разрешение от службы. Также, какие последствия будут, если вас уличат в незаконной аренде в государстве проживания? Или вы не должны подписывать договор аренды (чтобы не доказывать, что это на самом деле аренда)? Но как вы можете гарантировать сохранность и своевременную оплату имущества, оставшегося в комнате? Спасибо.
Доказать, что квартира была незаконно сдана в аренду, может быть очень сложно, если и владелец, и арендатор достаточно внимательны. Чтобы доказать факт незаконной сдачи квартиры в аренду, необходимо собрать весомые документы, такие как подписанные сторонами договоры аренды, расписки и передачи денег, а также документы, подтверждающие их получение. Найти их и предъявить правоохранительным органам сложно как для арендодателя, так и для арендатора. 13 % от выручки должен заплатить владелец.
В случае обнаружения незаконной аренды владелец должен заплатить штраф в размере 20 % от собранных налогов и задолженность по налогам вместе со штрафом. При повторном нарушении штраф удваивается. Если налоговая задолженность владельца достигает 300 000 рублей, он наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 рублей. Кроме того, нарушители могут быть приговорены к тюремному заключению сроком до одного года. Если арендодатель сдает квартиру и получает более 1,5 млн рублей в год и не платит налоги, ему грозит до трех лет лишения свободы, а штраф увеличивается до 500 000 рублей.
Наниматели государственного и муниципального жилья также несут ответственность, если они незаконно сдают свои квартиры третьим лицам. В этом случае необходимо заключить договор субаренды или поднайма, хотя это делается редко. Налоговые органы наказывают нарушителя, а местные власти имеют право выселить его без предоставления другого жилья.
Рекомендуется заключать договор типа и составлять письменный акт приема-передачи имущества с указанием ответственности арендатора или нанимателя за это.
Теоретически возможно следующее.
Поднайм — это договор, по которому арендатор дома, как собственник, временно предоставляет все или часть помещений другому лицу за плату. Возможность сдачи здания (или его части) в аренду и право обмена предполагают реализацию права распоряжения, принадлежащего арендатору.
Заключение договора субаренды арендатором возможно при соблюдении следующих условий
1) согласие членов семьи, проживающих в доме.
2) письменное согласие собственника,
3) совершеннолетнего согласия других нанимателей и членов их семей (ч. I ст. 76 ЖК РФ).
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными 21 января 2006 года постановлением Правительства Российской Федерации, наниматель вправе с согласия собственника и семьи, в которой он и члены его семьи проживают, сдавать жилое помещение в поднаем. (ст. 7 с ним с нанимателем, в том числе с временно отсутствующими лицами, части дома, всех жилых помещений, подлежащих сдаче в аренду на условиях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, в случае временного выезда).
Договор о предоставлении жилого помещения может быть заключен исходя из общей площади коммунальной квартиры, при этом общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего после его заключения не включается в учетную норму. Предоставление нормативов. Поэтому законодатели ужесточили требования к заселению жилых помещений на основании договоров найма в коммунальных квартирах. Такие же ограничения по нормам общей площади на одного проживающего установлены и для временного заселения жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договоров аренды характерны компенсационные признаки. Основным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, размер которой определяется по соглашению сторон. Правила Гражданского кодекса РФ (ст. 4, 5 ст. 685-5) о сроке действия субсидиарных договоров не распространяются на нанимателей, пользующихся жильем по договору социального найма. Наниматели не приобретают самостоятельных прав на дом и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Как указано выше, наниматель остается ответственным перед арендодателем по договору социального найма. При аренде жилья в коммунальных квартирах закон также требует согласия всех нанимателей и членов семьи (статья 76, раздел 76 ЖК РФ). Целью договора найма жилого помещения в доме или квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности, может быть определенное жилое помещение, например, проходная комната, проездная комната или часть квартиры. Дом не может быть сдан в аренду, если в нем проживает или проживал гражданин, страдающий одной из форм хронического заболевания, указанного в п. 51 части 4 Жилищного кодекса РФ.
Договор должен содержать указание на гражданина, соответствующего поднанимателю, быть составлен в письменной форме и его копия выдается собственнику.
Договоры найма жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, заключаются на срок, указанный сторонами в дополнительном договоре. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным сроком на один год. В этом случае арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время, предупредив субарендатора за три месяца. По договору аренды арендатор имеет право пользоваться оговоренным помещением. Однако это право носит ограниченный характер и вытекает из прав арендатора. Это означает, что арендатор не имеет самостоятельного и постоянного права на жизнь. Он не участвует в принятии решений — распоряжений о пользовании жильем, а также в процессах, касающихся погашения долгов, принадлежащих арендатору и его семье. По истечении срока аренды он обязан освободить занимаемое помещение, а в случае отказа от этого подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения совместно проживающим с ним гражданам. Дополнительные договоры, заключенные на основании договоров социального найма, могут быть расторгнуты
2) при невыполнении нанимателем условий договора.
Если наниматель или наниматели жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является гражданином, обязанным перед нанимателем, он систематически нарушает права и законные интересы соседа, если использует жилое помещение не по назначению или распоряжается жилым помещением, являющимся местом жительства, разрушает его При этом он имеет право предупредить нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения. Если эти нарушения приводят к разрушению жилья, арендатор также имеет право предоставить срок менее 3 для проведения ремонта. Если после предупреждения нанимателя или гражданина, за поведение которого он отвечает, наниматель продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не производит необходимый ремонт, наниматель обращается в суд с требованием о выселении нанимателя и проживающего совместно с ним гражданина по договору найма. Право на это имеется.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срок договора торгового найма жилого помещения (статья 685 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, следует иметь в виду, что граждане, сдающие жилье в аренду, должны отчитываться в отчете о прибылях и убытках, представляемом в налоговую инспекцию, и лишаются компенсаций (субсидий) на оплату ЖКУ. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ, сдача жилья в аренду исключается, если в нем проживают лица, страдающие одной из форм хронических заболеваний. Постановление Правительства РФ № 378 от 16 июня 2006 г. Это требование относится как к квартирам, так и к комнатам в коммунальных квартирах.
Сдача жилья в аренду без спроса соседей по-прежнему разрешена
Опубликованный в «Российской газете» документ о краткосрочной аренде жилья, можно сказать, узаконил право собственников сдавать свое жилье в аренду, но, по мнению экспертов, он все же недостаточно конкретен.
Самое жесткое предложение, обсуждавшееся в Госдуме, — разрешить 75 % жильцов дома сдавать свои квартиры в аренду с их согласия — в закон не включено. Это подходит для рынка. / Сергей Михеев
Конституционный суд, разбирая ситуацию по жалобе соседей на собственника, сдающего квартиру, призвал урегулировать процедуру посуточной аренды.
‘Закон направлен в первую очередь на защиту прав соседей при сдаче квартиры в краткосрочную аренду. Поэтому они не должны причинять неудобства другим жильцам дома. Например, нельзя вести себя так, чтобы нарушать их спокойствие. Например, не нарушать правила пожарной безопасности и не издавать громких звуков в неподходящее время. Важное значение имеют правила пользования жилыми помещениями. «Граждане, проживающие в жилых помещениях по договорам краткосрочного найма, обязаны использовать их в соответствии с их назначением и не допускать причинения ущерба многоквартирному дому или общему имуществу других лиц» Закон соблюдает требования энергоэффективности и оснащенности помещений используемыми приборами. Предусматривает необходимость предусматривает, что другие жильцы дома могут обратиться за судебной защитой, если их ипотечные права были нарушены.
Самое жесткое предложение, обсуждавшееся в ДУММ, — разрешить сдавать квартиры в аренду с согласия 75 % жильцов дома — в закон не включено.
Это хорошо для рынка, считает Юрий Кузнецов, генеральный директор сервиса ‘Sutno.ru’. На практике, по его мнению, законодательство не окажет влияния на рынок.
Поправка, предлагающая сдавать квартиру только с согласия соседей, противоречит решению Конституционного суда, считает Яна Бабина, президент ассоциации «Российская ассоциация малогабаритного жилья». Поэтому поправка была принята исключительно для защиты прав соседей на установку счетчиков газа, воды и электричества, которые, по словам Бабиной, уже установлены у большинства собственников. Тем, у кого счетчиков нет, их установят в срочном порядке. Если их права нарушены, — говорит Бабина, — право соседа обратиться в суд удваивается». — В этом случае соседу придется доказывать в суде, как нарушаются его права».
Тип счетчика, который должен быть установлен, пока недостаточно ясен и не определен законом. Сейчас у большинства людей есть счетчики воды и еще больше счетчиков электроэнергии, но газовые счетчики по-прежнему редкость.
Никита Филиппов, вице-президент Ассоциации юристов России и глава юридической фирмы «Деюре», говорит, что в новом законе нет прямого запрета на сдачу в аренду квартиры без счетчика. На самом деле это не совсем так, — отмечает он. — Действительно, когда законопроект был представлен в Государственную палату, его целью было урегулировать детали посуточной аренды квартир с учетом интересов собственников, арендаторов и соседей, как отметил Конституционный суд. Запрет на предоставление гостиничных услуг в квартирах не распространяется на посуточную аренду квартир, даже если в них присутствуют типичные признаки гостиничных услуг. Однако внимательное прочтение текста самого закона позволяет сделать вывод, что ограничения, установленные законом, распространяются не только на посуточную (краткосрочную) аренду, но и в целом на любое предоставление услуг собственником. Занимать и (или) использовать жилое помещение за вознаграждение или без него. Сюда относится не только посуточная, но и любая другая аренда (найм)».
То есть, строго говоря, согласно букве закона, вы не можете даже разрешить другу бесплатно пожить в квартире, не оборудованной прибором учета. Однако очевидно, что отсутствие счетчика в квартире не обязательно нарушает требования энергоэффективности, как и оснащение квартиры или жилого дома прибором учета используемых энергоресурсов», — продолжает юрист. — Эти требования не распространяются на некоторые типы многоквартирных домов, например, готовые, аварийные, включенные в программы реконструкции или запланированные к капитальному ремонту в ближайшем будущем».
Разумеется, возникает множество вопросов. Какие штрафы предусмотрены для тех, кто сдает жилье без счетчика? И является ли преступлением сдача квартиры в аренду, если счетчик есть, но показания его не передаются? Кто и как будет выявлять виновного? Принятый закон не дает ответа на эти вопросы. Закон предусматривает только право соседа обратиться за защитой в суд, — говорит Никита Филиппов. — В некоторых случаях можно сослаться на административную ответственность за нарушение правил пользования и содержания жилья, но отсутствие в квартире наличных денег (и невыдача предписаний) само по себе не является административным правонарушением. Поэтому рассматриваемые нормы носят декларативный характер. И, возможно, в будущем эти нововведения получат дальнейшее развитие. Даже если сосед обратится в суд с иском к собственнику квартиры за отсутствие счетчика в квартире, которую он в настоящее время арендует, соседу еще нужно будет доказать нарушение своих прав и законных интересов. Например, можно привести аргумент, что сосед должен платить больше из-за отсутствия счетчика. Если такой расчет подтвердится, то расточительному жильцу придется съехать. Со скандалом.
Мария Жукова, управляющий директор сети «МИЭЛЬ», говорит, что поправки в утвержденный закон о жилищном фонде, касающиеся аренды жилья, просто приводят практику в соответствие с законом и обеспечивают права собственников, сдающих недвижимость в краткосрочную аренду. Обязанности учитывать права соседей, соблюдать санитарно-гигиенические, противопожарные и другие требования и раньше были прописаны в договоре с профессионалом рынка.
Следует иметь в виду, что Гражданский кодекс определяет аренду на срок менее 365 дней как краткосрочную. На практике даже «долгосрочные» договоры обычно заключаются с возможностью продления на 11 месяцев (в противном случае договор должен быть зарегистрирован в Росреестре). Это означает, что на практике новые правила распространяются и на квартиры, которые считаются арендованными на длительный срок.
К сожалению, поскольку значительная часть рынка аренды остается в теневом секторе, компетентным органам и управляющим компаниям сложно контролировать соблюдение различных правил и прав соседей. Это означает, что задача по выявлению таких квартир и выводу их из тени ложится на плечи жителей. Это значит, что жители, скорее всего, при необходимости будут сообщать о повышении интенсивности сдачи квартиры в аренду и эксплуатации общего имущества дома.
Юридическая разница между соседом и собственником будет невелика, говорит Краснова. В таком случае истцу придется потратить время и юридическое образование или нанять адвоката, а взыскать с жильца дополнительные деньги — всегда большая проблема», — говорит он.
По мнению Никиты Чулочникова, президента ассоциации «Акон», законопроект устанавливает лишь ориентиры для регулирования правоотношений в домах, где популярна посуточная аренда. Согласно закону, в доме должны соблюдаться общие правила проживания в виде льгот на застройку, разрешений общего собрания, а также уставов или положений, защищающих права соседей. Если при краткосрочной аренде эти правила доводятся до сведения жильцов заранее, например, если управляющий домом уполномочен арендатором следить за техническим обслуживанием, возникает множество проблем, связанных с различным пониманием правил во время временного проживания людей, и конфликтные кварталы не интегрируются в местное сообщество обычаи и культура жизни исключаются. Для этого, по его мнению, желательно дать разъяснения в виде свода универсальных стандартизированных правил проживания от Минстроя, чтобы создать библиотеку практик, которые могут быть использованы в качестве основы для конкретных карт «туристического МФБ». .
Тем временем Комитет Государственной Думы по строительству, ЖКХ и благоустройству уже подготовил очередной законопроект, направленный на развитие этого вопроса. Как рассказал «Российской газете» первый заместитель председателя комитета Владимир Кошелев, он предлагает, чтобы арендодатели, прежде чем сдать квартиру в аренду, получали согласие собственников соседних и смежных квартир. В ближайшее время законопроект будет внесен в Государственную палату.
Николай Яценко, руководитель отдела по правовым вопросам группы компаний «Комфорт», считает, что необходимо на законодательном уровне определить понятие «место жительства», разграничить постоянное и временное проживание, а также временное и краткосрочное проживание. Без этого, по его мнению, невозможно полностью прояснить вопрос об ограничениях на осуществление права собственности на жилье (и права пользования жильем по договору найма).