В Сочи реализуется крупный проект, но это пока не по стране. Он может изменить рынок недвижимости не только в Сочи, но и на всем Черноморском побережье России.
Зачем и для кого создается «Сириус»
Федеральная территория «Сириус» названа в честь одноименного центра признания одаренных детей, созданного в 2015 году на базе олимпийской инфраструктуры в Сочи (совет возглавляет президент Владимир Путин). Подобная форма публичного правового образования реализуется в России впервые, но за рубежом уже есть подобные наработки, например, в Австралии, Венесуэле, Индии, Канаде, Малайзии и США (округ Колумбия).
Сирио управляется коллективными органами власти, которые могут осуществлять отдельные региональные полномочия, а также местными и некоторыми федеральными органами власти. Некоторые из 17 членов Федерального территориального совета Сирио (который должен быть создан к 30 сентября) будут назначаться президентом, при этом большая часть голосов остается за населением. Совет избирает глав федеральных территорий, а федеральные территории возглавляют администрацию на срок до пяти лет.
ФТ имеет отдельный бюджет, независимый от собственной полиции Краснодарского края, а его сотрудники напрямую подчиняются центральному механизму Министерства внутренних дел (различные региональные коды для полицейских патрулей — 77).
Создание «Сириуса» позволяет одновременно решить ряд проблем сокращение механизмов (исчезают связи в виде региональных и местных властей), унификация законов «Сириуса» между субъектами федерации и регионами, отсутствие законов в Краснодарском крае и городе Сочи. для последующей эскалации (от управления к технике). Если план окажется успешным, подобные ФНС могут появиться и в других регионах РФ.
Как сообщается, «Сириус» был создан для использования инновационных технологий и спортивного потенциала жителей. На территории 1400 га между устьями рек Мзымта и Псоу расположен олимпийский объект на Имеретинской низменности, который объединяет в себе спортивный комплекс, а также медицинский центр, детский сад на 360 мест. Многофункциональный зал на 1100 мест, один из которых — университетский, кампус на 1200 мест. Это настоящая экосистема, где дети проходят полный путь обучения и развития в одном месте. Содержание Прибрежного и Горного кластеров возложено на фонд «Талант и успех», учредителя «Сириуса».
Население федеральной территории в настоящее время составляет около 13 000 человек, а через 10 лет ожидается около 26 000. Здесь проживает около 8 000 студентов университетов, до 2 000 студентов программ дополнительного образования и 1 500 учителей. Еще 8 000 сотрудников, как ожидается, будут работать в инновационном комплексе, где открыты офисы российских технологических компаний. Ожидается, что их привлечет специальный налоговый режим в «Сириусе».
Установленные предприятия в течение 10 лет будут иметь нулевую налоговую ставку по НДС, налогу на имущество, налогу на прибыль, а также взносам на медицинское страхование и страхование на случай временной нетрудоспособности. Страховые взносы составят 14%. Кроме того, они могут претендовать на субсидирование затрат, связанных с оплатой импортных товаров для использования в строительстве, а также импортных товаров для оборудования недвижимости и технических установок.
Рынок недвижимости Сириуса
Перспектива получить миллиарды долларов в бюджет и наплыв толпы жителей в Сириус вскоре помешали местному рынку жилья. После объявления поселка федеральной территорией цены на жилье в его пределах выросли в два-три раза и продолжают расти. С начала 2021 года некоторые участки в проекте подорожали на 60 %, до 400 000-450 000 рублей за квадратный метр. (и это даже не бизнес-класс, а «комфорт»). В премиальной категории цена вдвое превышает 1 млн рублей за квадратный метр.
Самое главное, что нужно знать о покупке недвижимости в Сириусе, — это то, что она очень ограничена. По нашим оценкам, здесь всего 3 000 законно построенных жилых участков. Остальные имеют сомнительный режим застройки и могут быть снесены в любой момент по решению властей. Качественных проектов очень мало — всего десяток. Например, «Арфа» — 15 вилл у Имартинской набережной за 15. Стоит отметить, что некоторые производители устанавливают цены только в валюте или намеренно создают дефицит предложения, формируя листы ожидания или предлагая покупателям только квартиры, из которых они могут выбирать. Особо престижные проекты в Москве.
Основными покупателями жилья в «Сириусе» в основном являются коренные жители Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов Российской Федерации, городов Урала и Сибири. В большинстве случаев это молодые предприниматели и успешные профессионалы с детьми, имеющие возможность работать удаленно. Многие семьи переезжают в «Сириус» и записывают своих детей в местные спортивные клубы. Посещать их можно бесплатно при наличии постоянной регистрации в ФТ (которая, по случайному совпадению, тщательно проверяется).
Все больше пожилых людей также покупают недвижимость, чтобы посещать различные культурно-развлекательные мероприятия. В Сочи в целом и в «Сириусе» в частности круглый год проходит множество мероприятий — от Гран-при «Формулы-1» до выступлений солистов в Большом театре. Выступления солистов в Большом театре.
Мы наблюдаем и такое явление, как экологическая миграция, когда пожилые люди едут на Сириус, чтобы заработать денег и безбедно провести старость. Здесь их привлекает хорошая экология, променады, возможность отдохнуть в Красной Полине и т.д. Однако, справедливости ради, нужно сказать, что в Сириусе меньше зеленых насаждений, чем в Сочи.
Высокая стоимость земли, небольшая площадь Сириуса, различные ограничения на его развитие, а также стремление местных властей избежать превращения ФТ в очередной «Шанхай» исключают строительство больших домов. В связи с этим потенциал роста цены квадратного метра здесь, скорее всего, увеличится. Допускаю, что через несколько лет Сириус и Сочи будут похожи на Монако и Босолей — последний находится всего в 2 км от княжества, но недвижимость там в три раза дешевле.
Со временем подрядчики (вероятно, федеральные) активизировались в соседних регионах, в основном в Геленджике, курортная инфраструктура которого сейчас активно развивается. Потенциал рынка в Геленджике серьезный.
Поэтому ожидается, что развитие «Сириуса» окажет благоприятное воздействие на рынок недвижимости не только самой федеральной территории, но и близлежащих городов. Однако для этого потребуется масштабное обновление жилищного фонда и оптимизация градостроительного законодательства. Работа в этом направлении уже ведется, и с ней связан двухлетний мораторий на строительство в Краснодарском крае.
Конечно, мест в «русском Монако» на всех желающих не хватит (как с точки зрения покупателей, так и с точки зрения производителей), но это, в сочетании с активным развитием инфраструктуры, будет способствовать росту спроса на качественное жилье и СМИ. Около Сириуса.
Особый статус: Сириус станет первой в РФ федеральной территорией
В Госдуму внесен первый законопроект, разъясняющий статус «федеральной территории». Предполагается, что этот режим получит поселение Сириус, созданное в первой половине Имеретинской низменности, пишет «Коммерсантъ». Основой территории станет образовательный центр «Сириос». В законопроекте отмечается, что поселение является юридическим лицом публичного права и что часть региональных полномочий, часть муниципальных и часть федеральных будет осуществляться по новым принципам. Часть из них (очевидно, будет реализован конституционный принцип «единства государственной власти») будет назначаться Президентом РФ, часть — Президентом, а многие будут избираться населением. населением ПФО. Регион имеет отдельный бюджет от бюджетной системы Краснодарского края, в рамках которого осуществляется управление олимпийскими объектами на Имеретинской низменности.
Многие вопросы регулируются федеральными законодателями. Региональное законодательство распространяется на территорию ФТ, если оно не регулируется законодательством Сириуса. Сегодня на Сириусе проживает 12 500 человек, и ожидается, что в будущем это число увеличится до 30-40 000.
Считается, что в городе государственное регулирование и государственные структуры полностью ориентированы на инновационное развитие всей территории. По словам Елены Шмелевой, руководителя центра «Сириус», ФТ предоставляет уникальную возможность реализовать «университетскую» модель интегрированной территории в более широком смысле. Будущая структура «Сириуса» в чем-то схожа с будущей структурой инновационного центра «Сколково», но с другими целями, не ограничивающимися поддержкой инноваций. Это не закрытая песочница для регулируемых государством экспериментов, а инновационная программа городского развития. Город имеет сильную образовательную направленность, но идея состоит в том, чтобы создать город, интегрированный с сильным университетом, а не кампус. Города. Переход к новой системе управления и организации будет происходить в течение пяти лет. Одна из целей будущей ФТ — протестировать широкий спектр новых технологий (от административных до чисто технологических) на предмет будущего обострения и уметь их применять. Отделение бюджета поселка от средств Краснодарского края также решило бы проблему поддержания олимпийской инфраструктуры, существовавшей на этой территории. Если будет создан ФТ, то средства будут поступать из собственных доходов региона и его поступлений. Основная идея этого ФТ — одновременное развитие территории как современного, инновационного города на основе олимпийской инфраструктуры, науки и технологий.
По словам губернатора Кубани Вениамина Кондратьева, разделение на субъекты местного самоуправления создаст условия для развития Имеретинской низменности.
Имеретинская низменность не должна быть в тени Сочи. Необходимо создать условия для ее развития». Впоследствии более 5 000 жителей города, высказавшихся в ходе голосования 8-13 октября, проголосовали за создание нового поселения «Сириус» на Имеретинской низменности. 1 февраля было обнародовано решение Правительства РФ, согласно которому поселение городского типа «Сириус» будет создано в Сочинском районе на территории Краснодара. Предполагается, что поселение станет новым деловым и развлекательным центром Сочи и привлечет дополнительных туристов.
В ноябре Юрий Бурлацко, председатель регионального парламента, заявил, что концессии новой административной единицы позволят привлечь региональные и федеральные средства для решения существующих проблем в развитии.
На территории Плейнимерети находится учебный центр «Сириус», который реализует различные научные и образовательные программы. В частности, в 2019 году должен начать работу научно-технический университет «Сириус». В нем будет организовано обучение по основным направлениям глобального технологического развития.
В 2018 году было объявлено, что сочинский учебный центр «Сириус» планируется преобразовать в «Южный Сколков». Это крупный научно-технический центр по образу и подобию технической долины МГУ с образовательным фокусом. Учредителем «Сириуса» является фонд «Талант и успех». Председателем совета директоров является Владимир Путин, а бюро совета возглавляет советник президента Андрей Волченко. В 2019-2021 годах фонд получит из бюджета 6,3 миллиарда рублей.
На развитие образовательных и научных комплексов фонд ранее предоставлял олимпийские объекты. С 2019 года на балансе находилось 50 зданий площадью 595, 200 кв. м и сооружений стоимостью 43,5 млрд рублей. В их числе малый хоккейный ледовый дворец, ледовая тренерская арена с лотками, открытый детский бассейн и здание главного центра в составе комплекса. .
Сочи лишился «Формулы-1», стадиона и гостиницы
Важная часть города-курорта, известная всем как «Имеретинка», была отделена от города.
В состав «Сириуса» вошли более 100 дорог с домами и жителями, а также значительное количество гостиничных комплексов. По имеющимся данным, новый муниципалитет получил часть Черноморского побережья — от реки Пуз почти до Мзимты.
Некоторые объекты, включенные в состав нового муниципалитета, являются знаковыми и символическими. Например, трассы и объекты, связанные с Формулой-1, а также спортивные сооружения и инфраструктура, созданные во время Олимпийских игр 2014 года и Чемпионата мира по футболу 2018 года.
Разумеется, в состав нового поселения входит и одноименный тренировочный центр «Сириус». Это традиционная площадка для встреч глав государств и проведения международных форумов.
Сейчас в Сочи проходит множество мероприятий — от «Формулы-1» до концертов и спортивных игр. Но ни одно событие больше никогда не будет полностью заполнять Олимпийский парк. Здесь больше никогда не будет людей и тысяч автобусов со зрителями и спортсменами. Никому не нужны широкие дороги и огромные здания отелей, никому не нужно столько сцен и огромных медиацентров в одном месте».
Распоряжение было подписано до решения суда.
Жители района уже знают, что подпись премьер-министра по сути предшествует решению суда. Дело в том, что против чиновников региона Фемида был подан иск, а также иск в защиту регионального представителя в Вальсти и в защиту неопределенного круга лиц. Некоторые жители региона выступали против создания поселения «Сириус» на территории Сочи.
Истории о сопротивлении сочинцев появились еще в прошлом году, когда впервые появилась информация о возможном создании поселения. Режим провел опрос населения и запутал жителей — это и стало основанием для обращения. Заявитель считает, что вопрос поставлен недостаточно четко.
Непонятно, что отдельные территории города Сочи маркируются как создание мещанского поселения», — сказал заявитель.
Отметим, что следующее заседание суда назначено на 11 февраля. Решение было подписано 1 февраля и опубликовано 4 февраля.
Источники «ФедералПресс» отмечают, что такая странная спешка может иметь причины.
Я не думаю, что есть перспективы отмены результатов голосования или решения о создании «Сириуса». Обращения могут быть поданы, но ограничения определяются планом». Большинство респондентов согласились с созданием муниципалитетов. Мы убеждены, что суды не удовлетворят истцов. Это похоже на голосование, но не совсем прямое сравнение. Большинство проголосовало «за», а меньшинство высказало противоположное мнение. Окончательный результат основан на мнении большинства. 4,412 проголосовали «за» и 763 — «против». Но решение правительства явно имеет вес, в том числе и временной, — прокомментировал юрист Александр Гризин.
Получилось или помогли? И при чем здесь Конституция?
Возвращаясь к подготовке к Олимпиаде, следует отметить, что была информация о том, что спортивные объекты и прилегающая к ним инфраструктура могут быть выделены в отдельные муниципалитеты. Экономисты обратили внимание на значительные суммы, необходимые не только для строительства, но и для поддержания инфраструктуры.
Очевидно, что денег на содержание этих стадионов и инфраструктуры не хватает. Бизнес здесь не может функционировать. Зачем открывать рестораны и магазины, если клиентов хватает несколько раз в год? Чем вы занимаетесь? Все это приходится частично разрушать и отстраивать заново. Стадионы демонтируются и перевозятся в другие города (насколько я знаю, некоторые из них сложены). Здания превращаются в школы, больницы и университеты. Огромные пустые площади застраиваются жилыми, коммерческими и развлекательными центрами. Тогда, возможно, история сложится немного лучше», — предложил Илья Варламов.
Мнения о необходимости создания еще одной деревни высказывались с завидной регулярностью несколько раз в год.
С точки зрения торговли и туристических потоков, ущерб от ухода «Димеретинки» с территории Краснодарского края незначителен. Эта территория слишком мала для Краснодарского края, чтобы быть самоокупаемой и нерентабельной». Комментирует Иноземцев в Риме.
Эксперты уже обратили внимание на некоторые технические сложности, возникшие после подписания распоряжения российским правительством.
‘Финансовая зависимость зоны вывода также поднимает вопрос о доступе к инфраструктуре. Необходимо заключить новые контракты с поставщиками. Неудобно, что жители, посетители и учреждения Димеретини сталкиваются с чрезмерным количеством отпусков или счетов по формальным вопросам», — комментирует Иноземцев в Риме. — Комментарий Иноземцева в Риме. Напомним, что недавно город договорился с компанией по водоснабжению. Суд прекратил спор — юридически работает только начальная школа.
Кстати, «Сириуму» необходимо разработать систему управления. Это означает увеличение числа сотрудников.
Федеральные источники подтвердили мнение экономистов о том, что создание «Сириума» может иметь смысл только в том случае, если город будет финансировать столицу под контролем Москвы. Содержание инфраструктуры олимпийских объектов стоит немалых денег в региональном бюджете.
‘Необходимо решить вопросы, связанные с государственной собственностью. На этой территории находятся объекты, принадлежащие центру «Омега», который находится в управлении Краснодарского края. Разумно, что объекты, которыми управляет компания «Димеретина», должны быть переданы в управление структурам, которые уже находятся в собственности Москвы и обслуживаются столицей. Такой исход событий положителен для региона, поскольку избавляет его от расходов на содержание важной части олимпийской инфраструктуры. Это не может не радовать», — прокомментировал Роман Иноземчев. Роман Иноземчев прокомментировал решение о передаче «Сириуса» под контроль Москвы.
Область в лице компании, принадлежащей району, продолжает тратить на содержание Дворца «Большевистский» 100 рублей в день. Большая часть этих средств уходит на содержание льда. Никто не знает, сколько тратится на содержание всего Олимпийского парка», — прокомментировал Илья Варламов.
По словам федеральных источников, этот переход под непосредственный контроль и финансирование Москвы и может стать следующим шагом в развитии «Сириуса». Стоит отметить, что это возможно, если вновь созданные муниципалитеты будут переведены в категорию городов федерального значения.
Города федерального значения в России определяются Конституцией. Ожидается, что основные государственные документы претерпят некоторые изменения, полный список которых пока не опубликован, упоминается лишь часть из них. В конце апреля режим «Сириус» может стать одним из вопросов общеевропейского голосования.
Фото: ФедералПресс / Екатерина Лазарева и Андрей Гусий