Прежде чем выбрать оптимальный способ передачи квартиры, давайте проясним два вопроса
1. когда родительский родственник приобретает право собственности: сейчас или после смерти?
В первом случае выбор стоит между продажей и дарением, во втором — между договором по закону и наследованием.
2. передать квартиру бесплатно или за плату?
В первом случае подойдет дарение или наследование, во втором — продажа жилья.
Эти два вопроса — основные, на которые следует ориентироваться. Однако важны и оттенки серого. Какие регистрационные и налоговые расходы ждут нового владельца, какие права и ограничения дает та или иная форма сделки. Давайте остановимся на каждом способе более подробно.
Способы оформления
Договор дарения должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах и подписан каждой из сторон. В отличие от договора, это не односторонняя сделка. Даритель должен согласиться принять квартиру. Такой договор может быть составлен юристом или по стандартам из интернета.
В некоторых случаях заверение у нотариуса не требуется. Например, нотариус требуется, если дарится доля в ней без передачи всей квартиры.
Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (через региональное отделение или МФЦ). Это занимает около 10 дней и обходится в 2000 рублей. У вас должна быть готовая сделка, паспорт и документы на квартиру, которой вы владеете.
На что обратить внимание.
В договоре дарения может не быть взаимных обязательств. Если ваш даритель что-то должен квартире за квартиру, это считается виртуальной сделкой.
Ключевой момент.
В отличие от дарственной или завещания, для продажи квартиры вам потребуется согласие супруги продавца.
Способы оформления
Эта процедура очень похожа на оформление договора дарения: два экземпляра письменного договора свободного образца, подписанные обеими сторонами и зарегистрированные в Росреесте. Процесс длится до девяти рабочих дней и стоит 2000 рублей.
При совершении части сделки необходимо прийти в МФЦ или региональное отделение Росреестра с договором, паспортами сторон и документами на владение квартирой. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие супруга или принцип опеки.
Удостоверять договоры следует только в особых случаях, например, если доли или квартиры продаются детям.
На что обратить внимание.
Если вы продаете долю, а не всю квартиру, вы должны сначала предложить ее выкупить другим владельцам долей. Только если они откажутся, вы сможете продать другим.
Еще один нюанс: при продаже жилья ближайшим родственникам закон не дает им права на вычет налога — это защита от злоупотреблений, если квартира передается члену семьи только для получения скидки.
Завещания.
В завещании вы являетесь: вы являетесь:
При этом договор может быть изменен или отменен в любой момент (это невозможно при вышеуказанных договорах).
Вы можете выписать нотариальное свидетельство. Если вы принесете свой вариант текста, стоимость договора составит всего 100 рублей. Вы можете поручить нотариусу заверение договора — он запишет его с ваших слов, но поможет учесть все оттенки. Такая услуга стоит около 1000 рублей.
Копия договора, которую нотариус предоставляет отчуждающему лицу, остается у него одного. Наследникам, как правило, не обязательно знать о его существовании. При оформлении наследства нотариус проверяет в единой базе данных, есть ли завещание умершего.
Важно.
При наследовании по завещанию часть квартиры все равно может достаться людям, не указанным в договоре.
Чтобы защитить ближайших родственников, закон предусматривает, что независимо от содержания обязательной доли в наследственном договоре
Они должны получить не менее половины от тех, кто по закону может претендовать на наследство.
Наследство.
Договор можно не составлять, и квартира может достаться наследникам после смерти владельца. Однако здесь правила определяет закон. В частности, он устанавливает конкретные очереди наследования. Наследственные права каждой последующей очереди возникают только при отсутствии предыдущих наследников. Давайте рассмотрим порядок этих очередей.
Дедушки, бабушки и двоюродные братья также могут унаследовать квартиру, но только с правом представления. Если наследником является предок, который умер на момент принятия наследства. Например, сын наследодателя умер, но у него остался внук.
Если такая линия наследования не подходит, рекомендуется составить завещание.
В этой статье мы рассказали, как правильно принять наследство. Она полезна и для самих наследников.
Как еще можно передать жилье
Существует еще несколько менее распространенных способов, но их также полезно знать.
Когда это полезно: если квартира передается пожилому родственнику, который не хочет владеть ею, но нуждается во внимании и обслуживании.
Когда это полезно: как правило, в таком соглашении супруги самостоятельно договариваются, кому что достанется после развода (или незадолго до него) и самостоятельно, без согласования в суде. Без соглашения квартира, приобретенная в браке, считается общей собственностью, и суд по определению распределяет ее централизованно.
Когда это полезно: когда отчуждателю важно, чтобы наследники приняли квартиру и выполнили все условия.
Прописка: дарение или наследование?
Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимого имущества в собственность родительского родственника является договор дарения. Однако во многом это зависит от конкретной ситуации, степени родства и семейных отношений. В некоторых случаях более выгодными оказываются договоры дарения, гораздо чаще — договоры купли-продажи.
В большинстве случаев решение о дарении, наследовании или оформлении договора купли-продажи принимается в зависимости от затрат. Как лучше всего передать имущество родственникам-родителям?
Давайте сразу определимся. Между близкими родственниками договоры купли-продажи используются редко. Нет преимуществ в заключении сделок супругам, родителям, детям (в том числе усыновленным), бабушкам, дедушкам, внукам и другим родительским родственникам. Кроме сроков регистрации, покупатель по договору купли-продажи может стать полноправным собственником жилья уже через месяц после подачи документов на государственную регистрацию. Для тех, кто участвовал в политическом свадебном подарке, это вообще не подходит — лучше всего соблюдать договор купли-продажи. В противном случае, для близких родственников, рынок и продажа — не лучший вариант. Квартира, приобретенная по договору купли-продажи, является общей собственностью супругов, и в случае развода одна из половин может претендовать на равную долю «подарка». При завершении сделки купли-продажи между ближайшими родственниками налоговый вычет по налогу на недвижимость невозможен. В отличие от завещаний и дарений, собственники, владеющие имуществом менее трех лет, вынуждены платить налог на доходы физического лица за объект свыше 1 млн рублей. Если нет фактической оплаты, то есть передачи денег по договору купли-продажи, сделка признается недействительной (виртуальной). Именно поэтому для ближайших родственников это не так.
Наиболее распространенными отношениями между родителями, связанными с передачей имущества, являются договоры дарения и оставления. В обоих случаях не происходит передачи денег. Следовательно, это не купля-продажа. Но что лучше — договор дарения или контракт?
По словам Елены Василевской, директора петербургского филиала компании «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок. В обоих случаях собственник безвозмездно передает свое имущество другому лицу. Разница между этими двумя процедурами заключается во времени перехода права собственности». По договору дарения имущество переходит по наследству только после смерти владельца. В случае с договорами дарения — сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, договор должен быть нотариально заверен, что не требуется в случае дарения. В остальном все зависит от семейного положения, отношений между родителями и родственниками, независимо от того, что выбрано — дарение или завещание.
По словам заместителя директора «Бекара» Леонида Сандарова, система дарения чаще встречается среди близких родственников, так как по закону они не могут платить налоги. Если же договор дарения оформляется между «неродными душами», то доход человека должен быть выплачен с учетной стоимости квартиры. Эксперты считают, что «второй вариант, при котором использование этого вида договора очень выгодно, — это покупка комнаты или доли в квартире».
В целом договоры дарения имеют ряд предполагаемых преимуществ перед договорами подряда.
К преимуществам дарения относится, прежде всего, уровень налогообложения и затрат на регистрацию. Они ниже, чем при наследовании. В отношении ближайших родственников закон не предусматривает налогового сбора и отменил налог на имущество, передаваемое в порядке дарения. Необходимо оплачивать только государственные пошлины за государственную регистрацию прав собственности и договоров дарения. Районные родственники-родители и родственники, не являющиеся родителями, платят 13 % от своего дохода — НДФЛ.
Теоретически цену дарения определяет даритель, он же может определить сумму, например, в рублях. Однако это вызывает разногласия с налоговыми органами, поэтому большинство людей предпочитают избегать такого поведения», — отмечает Владимир Спалак, заместитель генерального директора компании „Алин“.
Юристы отмечают, что договоры дарения — самые спорные документы. Отмена дарения близким родственникам происходит крайне редко. Прежде всего, договоры дарения требуют минимального количества документов (одна выписка из лицевого счета, а не передаточное право). Сделки могут быть составлены в простой письменной форме. В этом случае даритель может сразу же вселиться в квартиру или продать ее. Нет необходимости ждать полгода, как в случае наследования или смерти собственника по завещанию. Это очень хорошо для того, кому предназначается «подарок», но не для самого дарителя — не всегда.
После подписания договора дарения вещь становится единоличной собственностью человека, принявшего дар. Правило общей собственности жен — не распоряжаться истребуемым имуществом, соответственно, можно только лично и не на половину. Очень важно, чтобы при дарении не применялось право поглощения. Например, владелец доли в квартире не обязан предлагать рыночные права другим совладельцам этого жилья, если они хотят подарить эту долю.
Однако в случае с договорами дарения могут возникнуть определенные проблемы.
Когда дарение не является удовольствием
Прежде всего, согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ, дарение недвижимости от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан просто запрещено. Не приветствуются подобные подарки государственным служащим, если такие дорогие подарки связаны с их служебным положением и исполнением ими своих обязанностей. Не допускается предоставление квартир работникам образовательных и медицинских учреждений, организаций социальной защиты от имени лиц, получающих там лечение, обучение или содержание. Договоры дарения между коммерческими организациями считаются незаконными.
Владельцы домов, желающие сделать дарственную, после подписания договора становятся полноправными собственниками подаренного имущества и должны знать, что могут в любой момент выселить дарителя. Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. Например, они хотели передать квартиру в Legacy, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали договор дарения вместо договора и забрали недвижимость. В таких случаях очень сложно — практически невозможно — доказать, что человек не прав, — говорит Елена Василевская. — Зато легко аннулировать договор, обратиться к нотариусу, переписать документ или отдать предпочтение другому человеку».
Теоретически договоры дарения тоже можно оспорить. Судьи могут принять во внимание потерю здоровья и ухудшение уровня жизни донора в результате дарения. Кроме того, в ходе судебного разбирательства может быть доказано, что поведение дарителя по отношению к одаряемому является незаконным. Иногда в качестве доказательства отмены дарения может быть принято поведение дарителя по отношению к пожертвованному имуществу, приведшее к его утрате.
На практике наиболее популярными случаями, которые могут быть созданы людьми и, собственно, судами в пользу отмены дарения, является статья 177 Гражданского кодекса РФ (которая предписывает им понимать последствия своих действий, в том положении, что сделка, совершенная гражданином, который этого не делает, является недействительной). Обычно в этом случае в качестве заявителя выступает прямой наследник — ребенок престарелого или умершего дарителя. В отсутствие закона о дарении наследство между детьми было бы распределено в равных пропорциях. Однако договор дарения был составлен только с одним из детей. В таких случаях обездоленные дети ссылаются на некомпетентность дарителя. Для подтверждения выводов использовались доказательства: судебно-психиатрические экспертизы, медицинские документы, свидетельские показания, фотографии и видеозаписи, документы социальных служб. Однако большинство экспертов уверены. Вызвать компетентного человека и заставить обе стороны подписать договор очень сложно.
Договоры ЖСК: читайте с юристом