При покупке недвижимости продавцы часто требуют внести небольшой депозит, чтобы гарантировать, что недвижимость не будет продана другому покупателю. Эту сумму обычно называют авансом, хотя иногда говорят о предоплате. Задаток позволяет продавцу изменить намерение продать недвижимость, оставить деньги себе и увеличить стоимость недвижимости, особенно для тех, кто внес задаток. Поэтому при передаче авансов следует проявлять разумную осторожность и должным образом подтверждать факты.
Что такое аванс с юридической точки зрения?
Это понятие определено законом. В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ»), задатком признается сумма, выдаваемая в счет обязательства по уплате в будущем. в качестве гарантии оплаты и исполнения обязательств. Он служит доказательством намерения сторон расторгнуть и исполнить основной договор купли-продажи. Проще говоря, деньги передаются для того, чтобы сделка состоялась и квартира или жилое помещение не были перепроданы другому лицу.
В той же статье Гражданского кодекса РФ сообщается, что факт обязательной предоплаты должен быть зафиксирован в письменной форме. Например, вы можете заключить договор купли-продажи и прописать в нем финансовые вопросы. При отсутствии дополнительных указаний. Отправленные средства автоматически считаются предоплатой. Он должен быть возвращен покупателю, если сделка не состоится или если оплата будет произведена в счет покупки недвижимости.
Этот закон защищает обе стороны, участвующие в сделке. Если продавец виновен в нарушении договора, то сумма, переданная другой стороной, должна быть возвращена в двухзначном размере, согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ. Если покупатель от сделки отказывается, задаток не возвращается. Если вторая часть понесла дополнительный ущерб по вине одной из сторон, он должен быть компенсирован с учетом уже переданных средств.
Способ внесения задатка.
Закон требует письменного оформления передачи и получения средств, но не определяет конкретный вид договора. Поэтому существует несколько основных способов документального оформления вкладов.
Как правильно вносить задаток?
Чтобы ни продавец, ни покупатель не предъявляли в будущем никаких претензий, нужно руководствоваться простым планом действий.
После завершения всех подготовительных мероприятий стороны заключают договор купли-продажи, по которому продавец получает полную оплату за вычетом задатка, а покупатель — недвижимость.
Задаток иногда называют авансом, и при его получении и получении не подписывается никаких документов. Это не очень хорошая идея, так как продавец может отказаться от продажи квартиры и не вернуть деньги покупателю, который не успел или поднял цену на недвижимость.
Какая информация должна быть включена в документацию?
Независимо от того, как фиксируется передача задатка, договор должен содержать информацию, важную для будущих сделок. Прежде всего, это должны быть: паспортные данные обеих сторон, информация о наличии зарегистрированного в квартире лица, сумма аванса, срок действия основного договора купли-продажи, условия возврата и невозврата средств, порядок действий, если банк не одобрит ипотеку и т.д.
Какие документы необходимо запросить до передачи денег?
Чтобы быть уверенным в том, что деньги получает именно владелец квартиры и что сделка в принципе может быть проведена, необходимо ознакомиться со всеми документами.
Во-первых, необходимо запросить паспорт продавца. В этом случае суд сможет проверить его личность, если возникнут непредвиденные обстоятельства. Если продавец не является собственником жилья, его интересы должен представлять действующий нотариус с соответствующими полномочиями.
Во-вторых, требуется выписка из ЕГРН. Из нее вы узнаете, является ли продавец собственником недвижимости, не находится ли квартира под арестом, если не присягнет банку.
В-третьих, продавец должен предоставить свидетельство и технический паспорт. На основании этого можно сделать вывод о том, может ли владелец продать квартиру, если, например, есть другие собственники. Технический паспорт позволяет проверить утвержденные проектные планы и убедиться, что они не были собраны незаконно.
В некоторых случаях может потребоваться получение дополнительных документов. Например, согласие супруга на продажу общего имущества, справка из реестра, отказ от права на покупку акций и т. д.
Какова высота депозита?
В действующем законодательстве не указано, какую часть от конечной стоимости квартиры должен заплатить покупатель. Наиболее распространенная сумма — от 10 000 до 100 000 рублей. Такие авансы мотивируют стороны к заключению сделки.
Покупателям рекомендуется оставлять как можно меньше, чтобы снизить собственные риски. Если продавец хочет получить больше денег, следует уточнить, для каких целей эти средства нужны. Как правило, это касается случаев, когда у коммунальных служб есть долг. Если сумма задатка слишком велика, стоит отказаться от договора. Другой способ — заключение преддоговорной купли-продажи и нотариальная проверка на возможность передачи в суд или на регистрацию в исполнительном реестре.
Другие способы определения намерения заключить договор
Для того чтобы продавец и покупатель были заинтересованы в завершении сделки купли-продажи недвижимости, достаточно внести первоначальный взнос. Существует два способа определения намерения: задаток и гарантия. Их часто путают, но с юридической точки зрения это разные понятия.
Задаток, в отличие от аванса, в большей степени защищает права покупателя, но не является гарантией исполнения договора. Это означает, что деньги всегда должны быть возвращены, но продавец волен расторгнуть договор.
Правила возврата задатка устанавливаются в каждом случае индивидуально. Как правило, это меньше, чем задаток, средства не используются для покупки квартиры. Его основная функция — покрытие расходов, связанных с несостоявшейся сделкой. Это означает, что гарантийные платежи используются в качестве неустойки.
Выбор способа определения намерения инициировать сделку может зависеть от условий. В простых сделках, где отсутствует цепочка перепродаж квартир, чаще всего используется первоначальный взнос как наиболее удобный для сторон вид гарантии. В подавляющем большинстве случаев использовать их не рекомендуется, так как они не связывают стороны никакими обязательствами. Гарантии целесообразно использовать в тех случаях, когда перед сделкой проводится ряд операций с другой недвижимостью.
Специалисты агентства Reamos Reamos всегда готовы защитить ваши права и законные интересы при передаче предоплаты за квартиру и при создании заранее оговоренных лидов. Звоните — мы сделаем вашу сделку с недвижимостью прозрачной и безопасной.
Аванс при покупке квартиры — что это такое?
Аванс — это финансовый взнос в размере части стоимости приобретаемого квадратного метра, который покупатель выплачивает собственнику после заключения предварительного рыночного договора. Такой платеж не является обязательным, но возможность его внесения предусмотрена Гражданским кодексом.
Внося задаток, покупатель подтверждает свое намерение купить дом этим действием. Продавец в этом случае получает стимул для завершения сделки, который заключается в быстром оформлении всех необходимых документов и получении остатка денег.
Задаток не дает четкой гарантии успешного завершения продажи, так как сделка может быть отменена. Здесь возможны три варианта развития событий.
Первый вариант. Договор расторгается по добровольному соглашению обеих сторон процедуры, а внесенная авансом сумма возвращается покупателю.
Второй вариант. Договор нарушается покупателем. В этом случае задаток не возвращается. Эти деньги компенсируют продавцу стоимость его нервов и время, потраченное на подготовку документа.
Третий вариант. Если договор нарушен продавцом, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Что нужно сделать до заключения договора
Прежде чем приступить к составлению договора о задатке, тщательно проверьте личность продавца и саму жилую недвижимость. Сначала проверьте, принадлежит ли дом его владельцу, как в этой выписке из ЕГРН. По запросу вы можете получить такую выписку через Росреестр или МФЦ. Если перед вами именно вы, то этот запрос не должен конкурировать с его. Также изучите паспорт продавца и убедитесь, что в нем нет измененных или вырванных страниц.
Если нет несовершеннолетних детей или недееспособных лиц, уточните, есть ли еще собственник или кто-то зарегистрирован на предлагаемой жилплощади. Эту информацию можно получить из формы 9 Свидетельства о регистрации. Выясните, не была ли квартира приобретена, когда владелец вступил в брак. Если это так, то бывший или нынешний супруг может предъявить претензии.
Наличие веса может привести к серьезным проблемам, ведь вы уже отдаете деньги в чужие руки.
Другие виды авансов
Помимо депозитов, могут быть оговорены и другие виды авансов: гарантийные или предварительные.
Согласно гражданскому законодательству, гарантийный аванс — это денежная сумма, которая используется для компенсации оплаты расходов или штрафов за нарушение обязательств при подготовке сделки. Гарантия не является частью платежа. Она используется только для удовлетворения соответствующих обязательств. Если таких обязательств не возникает, деньги возвращаются контрагенту, которому они были уплачены.
Депозит — это задаток, вносимый в качестве части платежа по договору купли-продажи. Поскольку договора нет, задаток не имеет смысла. Основное отличие аванса от предоплаты заключается в том, что при отказе от договора вам выплачивается полная сумма (а не двойная), независимо от того, в каком месте произошел отказ.
Основные риски при внесении платежей
Вторичный рынок жилья практически всегда сопряжен с рядом рисков. Например, покупатель с предварительным договором планировал получить ипотеку, но банк не одобрил ипотеку и одобрил ее, но на меньшую сумму. И если покупатель не может найти недостающую сумму, он вынужден расторгнуть предыдущий договор, а значит, теряет первоначальный взнос.
Другие риски возникают из-за потенциальной безответственности партнеров по сделке. Например, продавец может умолчать о наличии в доме тяжестей или незаконной реабилитации. Поэтому целесообразно определить отсутствие веса и незаконного воспроизводства как условия договора задатка. Это связано с тем, что если впоследствии негативные условия будут выявлены и рынок решит отказаться от него, продавец имеет официальное право не возвращать аванс. Вернуть его можно только через сложный судебный процесс.
Уточните, что такое задаток
Задаток — обычное дело при покупке недвижимости. Он является одним из начальных этапов сделки, частично гарантирует успех бизнеса и определяет оговоренную цену на бумаге. Однако не все покупатели знают, что авансы бывают двух видов
Обсудите с продавцом условия внесения задатка
В большинстве случаев требование об оплате выдвигает продавец квартиры, но это соглашение не столь выгодно для покупателя. К сожалению, в последний момент, перед подписанием основного договора, владелец недвижимости часто решает, что ему «дешево», и поднимает цену на объект. Если намерения сторон подкреплены авансовым платежом, а стоимость сделки определена в предварительном договоре, у владельца квартиры нет возможности запугать покупателя.
Размер гарантии, устраивающий обе стороны, определяется в каждом случае отдельно — закон этот момент не регламентирует. Как правило, чем привлекательнее объект, тем внушительнее сумма. В большинстве случаев это фиксированная сумма в 50 или 100 000 рублей, либо несколько процентов от стоимости квартиры. Также, как правило, условия часто согласовываются с участием брокера.
Нередки случаи, когда агентство недвижимости удерживает и впоследствии передает брокеру в качестве вознаграждения за сделку продавца.
В отличие от задатка, депозит — это надежная моральная и финансовая гарантия сделки. Поэтому, если вы уверены, что намерены купить или продать конкретную вещь за оговоренную сумму, следует настаивать на таком режиме. Как правило, на переговорах эту задачу выполняет брокер. Грамотный брокер предвидит возможные риски клиента и старается убедить контрагента внести задаток, даже если это требует дополнительной бюрократии. Вы можете зарегистрироваться на любом крупном сайте недвижимости, выбрав специалиста, уточнив стоимость его услуг, а также записавшись и продав дом.
Рисунок wheeetotdom.ru Портал «Брокеры на службе
Подготовка предварительного договора
После того как между сторонами достигнут устный договор, наступает этап письменного оформления предварительного платежа. Следует понимать, что это достаточно серьезная сделка и заключается она в присутствии нотариуса. Как правило, стороны подписывают предварительный договор, и здесь есть очень важные оттенки.
Это отличается от фактического аванса, где задаток обычно является подтверждением обязательств, вытекающих из договора купли-продажи. Таким образом, с юридической точки зрения, нет основного договора — нет и аванса. При возникновении судебных разбирательств платежи, основанные на соотношении предыдущего года, считаются авансовыми, даже если в тексте документа они названы «авансовыми». Такая практика основана на позиции Высшего арбитражного суда и гарантируется постановлением от 19. 01. 2010 N 13331/09 и другими решениями этого органа.
Поэтому следует внимательно подходить к составлению заранее согласованных текстов, чтобы убедиться, что задаток оказался именно задатком, а не авансом. В данном случае имеет значение не то, какой термин используется для определения передаваемых средств («аванс», «гарантированная сумма», «гарантированная сумма»), а дополнительные условия сделки. В авансовом договоре должна быть определена ответственность сторон и штрафные санкции (пени) в случае неполного исполнения обязательств продавцом или покупателем. Помимо этого основного пункта, в тексте необходимо уточнить следующую информацию.
Подлинность документа и юридическая правильность текста контролируются нотариусом. На этом этапе покупатель должен убедиться в отсутствии ареста или обременения на недвижимость, а также в том, что продажа не нарушает наследственных прав и других нюансов. В конце предварительного договора должны присутствовать все владельцы недвижимости. Их супруги также должны дать письменное согласие на сделку.
Покупателям предпочтительнее выбирать переуступку задатка у нотариуса подрядчика, так как в случае совместной операции специалиста и продавца покупатель принимает на себя больше рисков.
Передача доказательств и доставки
Предварительный договор — не единственный документ, необходимый сторонам при передаче задатка. Не менее важно, чтобы продавец подготовил расписку, которую он должен выдать покупателю в обмен на задаток. Этот документ, представляющий собой простую письменную форму, подтверждает факт получения денежных средств.
Уникальность расписки заключается в том, что этот документ составляется «по старинке» — от руки простым синим маркером на обычном белом листе формата А4. Использование карандашей, маркеров или гелевых ручек запрещено. Выбор такого «традиционного» способа объясняется рядом причин. Такие документы очень сложно подделать, поэтому их ценность в судебном разбирательстве значительно возрастает. Кроме того, если есть продавец (в коммунальной квартире), аванс распределяется в соответствии с долей, и каждый владелец квартиры составляет расписку. Родители или опекуны берут на себя часть первоначального взноса несовершеннолетнего.
В расписке должно быть указано следующее.
Несмотря на важность расписки, ее не обязательно подписывать у нотариуса. Достаточно личной подписи продавца.
Фактическое перечисление денег может происходить только после предъявления продавцом правильно оформленной расписки. Эта процедура должна осуществляться в присутствии свидетеля (нотариуса, посредника). Депозиты вносятся на определенный срок, указанный в предварительном договоре. По истечении оговоренного времени стороны обязаны завершить сделку, передав друг другу право собственности на дом и оставшуюся сумму.
Добавлено 2 марта 2015 г., отредактировано 2 марта 2015 г.