Если заемщик не в состоянии выплачивать ипотеку, банк имеет право выставить недвижимость на аукцион. На торги выставляются как ипотечные помещения, так и жилье, заложенное по потребительским кредитам. Просрочки по ипотеке в крупных городах России невелики (1-2 % от общей суммы кредита), но увеличение общей суммы ипотеки с увеличением количества заложенных квартир приведет к росту «лучших новостроек». Изначально залоговая недвижимость выставляется на торги по цене ниже рыночной, но в Азбуке жилье привлекает внимание. Обсуждаем, как купить залоговое жилье у банка, на каких сайтах искать такие квартиры и как они могут сэкономить ваши деньги.
Возможность банкротства
По данным российской банковской статистики, задолженность россиян по ипотеке на сегодняшний день превышает 10,5 триллиона рублей. В первом полугодии 2021 года рост числа гражданских банкротств увеличился более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просрочками в 500 000 рублей более чем на 90 дней составляет 1,1 млн человек, а общий долг потенциальных банкротов превышает 1,5 трлн рублей.
Сколько стоит ипотечное жилье?
Если заемщик не погашает ипотеку, защищенную недвижимостью, банк имеет право подать в суд и получить гарантию через Федеральную службу финансового надзора. После решения суда недвижимость поступает на молоток и продается с аукциона. Стартовую цену продажи определяет оценочная компания.
Елена Мищенко, руководитель отдела недвижимости супермаркета «НДВ»: Залоговое имущество в банках может быть выкуплено на аукционе по рыночной цене, но не менее чем на 10%. В большинстве случаев залоговая недвижимость, выставленная на аукцион, продается на рынке по ускоренной цене. Аукционов по продаже залоговой недвижимости много, и на них можно найти еще много интересного, но покупка таких квартир требует терпения.
В агентстве недвижимости «Азбука Жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что залоговые помещения изначально будут выставлены на торги по нижней границе рыночной стоимости или ниже. Однако это не означает, что банк продает квартиры за бесценок и наносит ущерб. Обычно, пояснили аналитики компании, недвижимость продается примерно на 10 процентов дороже, чем она есть на самом деле. Это учитывается оценщиком ипотечной квартиры. Существует также возможность сэкономить за счет того, что цена на аукционе поднимается до верхней планки реальной рыночной цены — особенно если дом находится в нормальном состоянии, транспортная доступность хорошая, а местная инфраструктура развита. Главная задача банка — как можно быстрее продать нецелевые активы, пояснили «РБК-Индвижимости» в компании «Бест-Индивижн». В этом случае, в зависимости от срочности, возможны скидки до 20-25 %. Однако такое случается крайне редко. Обычно залоговые квартиры продаются с аукциона, а хорошие локации не доживают до того момента, когда банк их быстро купит.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: — Приобретение жилья за счет банковского кредита редко бывает выгодным для покупателя. Банку приходится ликвидировать недвижимость на открытом аукционе. Стоимость в этом случае, как правило, достигает рыночной, и участвовать в аукционе обычно не имеет смысла. В условиях высокого спроса маловероятно, что недвижимость будет продана ниже рыночной стоимости, что снизит средний уровень цен на жилье. Для этого потребуется ипотечный кризис, аналогичный ипотечному кризису 2008-2009 годов в Северной Америке. Это означает, что доля неработающих ипотечных кредитов должна составлять 15-20 % от общего количества.
Специальные сайты банков
Квартиры, которые банки не смогли продать на аукционе (не нашлось покупателей), попадают в список официальных кредитных агентств. Российские банки продают залоговые квартиры через обычные онлайн-площадки, такие как ЦИАН и Avito, по среднерыночным ценам. Однако некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные сайты. ВТБ продает автомобили и оборудование, а также жилую и коммерческую недвижимость на собственном сайте. Банки также продают дома с участками и квартиры через сторонние платформы, такие как Cian и Avito. ГазПромбанк продает неосновные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и участков до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Однако база невелика. У Россельхозбанка есть две площадки. Первая — продажа собственных неосновных активов, вторая — продажа залогового имущества. Однако и здесь есть несколько участков. Банк «Открытие» продает залоговую недвижимость на собственном небольшом сайте. В базе данных — квартиры в новостройках столичного региона. Предложения немногочисленны и единичны. Росбанк также продает зарезервированную недвижимость на своем сайте. База включает в себя дома, коммерческую недвижимость и земельные участки на продажу.