Если налоговые органы получат уведомление о том, что человек сдает в аренду неофициально или как физическое лицо и платит только НДФЛ, арендодатель будет обязан уплатить налог и взносы, как если бы он был индивидуальным предпринимателем в IRS. Кроме того, могут быть наложены штрафы
Если налоговые органы получат уведомление о том, что человек сдает в аренду неофициально или как физическое лицо и платит только НДФЛ, арендодатель будет обязан уплатить налог и взносы, как если бы он был индивидуальным предпринимателем в IRS. Кроме того, могут быть наложены штрафы
Что это такое? Сдавать в аренду квартиру или жилой дом можно без регистрации статуса ИП, как индивидуального предпринимателя, так и просто физического лица, уплачивающего НДФЛ. Для аренды нежилой недвижимости, например складов или офисов, необходимо быть ИП.
Что произошло. Казначейство напомнило, что сдача в аренду нежилой недвижимости и получение от нее регулярного дохода является предпринимательской деятельностью.
Если нежилая недвижимость сдается в аренду только один раз на несколько дней, такой доход вряд ли будет признан регулярным. Однако если у вас есть постоянные арендаторы и вы заключили с ними договор, это уже является предпринимательской деятельностью.
Даже если владелец не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, Закон о частном предпринимательстве все равно применяется. Налоговые органы с самого начала начисляют дополнительные взносы и НДС, как если бы владелец был индивидуальным предпринимателем, находящимся на лицензионном режиме налогообложения.
Они также могут наложить штрафы за ведение бизнеса без регистрации. Штрафы в размере от ₽500 ₽ до ₽2, 000 ₽ могут быть наложены, если доход от незаконной предпринимательской деятельности составляет до ₽2, 250, 000.
За неуплату налога могут быть наложены дополнительные штрафы. 20% от оставшейся суммы платежа при неумышленной уплате и 40% при умышленной.
Давайте рассмотрим, что происходит при официальной или неофициальной аренде склада.
Василий арендовал склад без статуса ИП за ₽20 000 в месяц в течение 2022 года. За этот период он заработал ₽240 000. Налоговая служба обнаружила это в следующем году. Теперь Василий должен заплатить взносы, НДФЛ, НДС и штрафы. Сравните, например, насколько выгодно работать по формуле упрощенного «дохода», а не по формуле.
| Формально: упрощенная система налогообложения «доходы | Неформально: налоговые органы считают вас участником упрощенной системы налогообложения. | |
|---|---|---|
| Налог на доходы | 14, 400₽ при упрощенной системе налогообложения по ставке 6%. | 31, 200 ₽ — Налог на доходы физических лиц (ставка 13%) |
| Бат. | — | 40, 000 ₽ — Ставка 20/120%. |
| Фиксированный страховой взнос на 2022 год. Частные работодатели, не имеющие сотрудников, могут вычесть его из своих налогов и свести к нулю. | 43 211 ₽ | 43 211 ₽ |
| Административные штрафы | — | 1000₽. |
| Штрафы есть штрафы. | — | 22 882₽ |
| Итого. | 43 211₽. Взносы выше подоходного налога и поэтому не облагаются | 138 293₽ |
Предпринимателям в официальном примере выгоднее на 95 082.
Что это значит для владельцев недвижимости? Чтобы избежать санкций и сэкономить на налогах, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать подходящий режим налогообложения. В большинстве случаев подходит упрощенный режим налогообложения «доходы» или профессиональный патент на сдачу недвижимости в аренду. Однако сдавать в аренду нежилые помещения по ПНВ нельзя.
Telegram-канал: 61, 334 читателя.
Бизнес-секреты: новости, анонсы мероприятий, советы для бизнеса
ИП Почему я не могу арендовать специалиста без регистрации
Поскольку вопрос аренды коммерческой недвижимости популярен среди клиентов, контролер Ольга Ульянова решила подготовить разъяснение, чтобы помочь кому-то избежать этой проблемы и не потерять деньги.
Как физическому лицу, не имеющему статуса индивидуального предпринимателя, сдавать в аренду коммерческую недвижимость запрещено действующими нормами законодательства.
Если кто-то даст вам «добрый совет» сдать недвижимость в аренду как физическое лицо, чтобы заплатить подоходный налог, а затем воспользоваться освобождением от налога при продаже недвижимости, я настоятельно рекомендую вам этого не делать.
Я объясню вам, почему:
Если имущество нерезидента в течение некоторого времени использовалось в качестве склада, магазина, гаража или другого коммерческого объекта, в том числе сдавалось в аренду, то подоходный налог подлежит уплате в любом случае. Срок владения объектом не имеет значения
(абзац 4 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ).
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, одним из признаков предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли от недвижимости, продажи товаров, выполнения операций или оказания услуг.
Десять лет назад в письме ФНС России ЕД-2-3/125@ от 25 февраля 2013 года налоговые органы сообщили, при каких обстоятельствах гражданин обязан стать бизнесменом.
Например, если физлицо приобретает специальную недвижимость с целью получения дохода или имеет много имущества, которое он сдает в аренду.
Из разъяснений регулятора можно сделать вывод, что если физическое лицо сдает в аренду (или продает) только передвижные или недвижимые объекты, то это не считается предпринимательством и не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Однако если хотя бы одно (!) нежилых помещений сдается в аренду, то деятельность с большой долей вероятности будет квалифицироваться как предпринимательская.
Определением №. 16-КГ18-17 от 20 июля 2018 года Верховный суд РФ признал, что гражданин обязан уплачивать НДС в дополнение к НДФЛ, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче в аренду нежилых помещений без разрешения. Компания зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя.
Налоговый и административный риск привлечения к ответственности выше в связи с тем, что деятельность физических лиц предполагается осуществлять на постоянной основе и имеет признаки предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли организации.
В этом случае для физических лиц предусмотрены следующие виды ответственности
Невозможно стать индивидуальным предпринимателем и арендовать нежилую недвижимость.
Если вы арендуете коммерческую недвижимость, вы не обязаны платить НПД.
НПД не применяется к аренде коммерческой и другой нежилой недвижимости (статья 6, часть 2, раздел 3 Закона № 4222). 2 Часть 2 статьи 6 Закона № 422 ФЗ, документ Казначейства №. 03-11-11/24601 от 27 марта 2020 года).
Самозанятым лицам разрешалось арендовать только жилые помещения, такие как дома, квартиры и комнаты.
Резюме:
Сдача в аренду помещений в качестве ИП является незаконной и не поощряется.
✅ Более подробную информацию о налогах вы можете получить в телеграм-канале «Экономика под контролем». Подписывайтесь!