Что делать продавцу, если покупатель не платит годами, даже если он смог переоформить недвижимость на себя? На протяжении многих лет суды общей юрисдикции, в том числе и Верховный суд, считали, что продавец может обратиться в суд только за выплатой долга и процентов. Однако такое решение вряд ли поможет, если покупателю уже не на что претендовать. В этом случае у продавца есть альтернатива, которая действительно может помочь восстановить пострадавшие права. К такому выводу пришел Верховный суд в одном из недавних дел. Эксперты рассказали, почему они одобрят такое решение, и дали советы продавцам, как защитить себя в случае неуплаты.
Если покупатель недвижимости не платит в течение длительного времени — продавец может признать договор незаключенным и вернуть недвижимость через суд по статье 450, второй пункт Гражданского кодекса («поскольку он в значительной степени лишился того, что давало надежду на заключение договора»). К такому выводу пришел Верховный суд по делу Алены Друзиновой* в 2014 году. Она требовала от Александра Парфило* 4,5 млн рублей за дом и большой сговор (449 кв. м) в Петербурге, у воды. Парфило уверил себя в наличии недвижимости, но, несмотря на то что Дружинова регулярно напоминала ему о долге, он не спешил его выплачивать.
В августе 2015 года ее терпение иссякло, и она решила вернуть дом из суда. Во время слушаний ответчик утверждал, что передал всю сумму, но никаких доказательств не представил. Приморский районный суд Санкт-Петербурга посчитал, что истец утверждал, что не получал деньги. Он отклонил доводы Палфиро о том, что он не допустил расторжения договора в соответствии со статьей 450.2 Гражданского кодекса. Ответчик не объяснил, почему он так долго не выплачивал деньги в суд низшей инстанции, а истец не получил желаемого при расторжении договора, сослался он на решение 2-1214/2016. В итоге суд расторг договор купли-продажи и обязал переоформить имущество Дружиновой.
Санкт-Петербургский суд согласился с тем, что деньги не были переданы, но отказался признать это нарушение обязательным, то есть позволяющим расторгнуть договор и вернуть имущество. В этом случае продавец может требовать только уплаты долга и процентов, решила апелляция, сославшись на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса («Об оплате товара»).
Гольс неверно истолковал статью 486(3) Гражданского кодекса и вынес решение в пользу Гражданского университета при Верховном суде.
Понятно. Статья 486-3 Гражданского кодекса разрешает продавцу требовать деньги и проценты в случаях, не связанных с оплатой труда, но не запрещает продавцу поступить иначе — расторгнуть договор и вернуть товар — решение Верховного суда 78-сг 17-21.
Следовательно, дело было отправлено на пересмотр. Эту позицию поддерживают все эксперты, опрошенные ‘Право.ru’. По их словам, определение меняет практику самого Верховного суда. Он считал, что продавцу неоплаченного товара могут быть нужны только деньги, но не возврат имущества (см. например, определение Верховного суда от июня 2008 года, в котором говорится, что продавцу неоплаченного товара могут быть нужны только деньги, но не возврат имущества). Совместное заседание Верховного суда и Высшего суда юстиции в 2010 году разрешило возврат имущества, зарегистрированного, но не оплаченного покупателем, хотя в будущем оно присоединилось к этому мнению (п. 65 решения № 10/22). Тем временем Суд по питанию следовал общей директиве. Теперь Верховный суд обязал суд применять тот же подход. Партнер Сергей Бородин.
Денису Паньшину, юристу коллегии адвокатов «Юка», часто приходится разрешать споры, связанные с неоплатой недвижимости. По его словам, продавцы практически всегда принимают решение требовать выплаты денег. Иногда это действительно удобно, проще и понятнее. Однако адвокат утверждает, что судебная практика здесь однозначна. По его словам, мало кто из истцов добивается расторжения договора и возврата недвижимости. Однако если покупатель неплатежеспособен, это действительно помогает защитить права продавца. Более того, это способствует стабильности городского отделения. Покупатель знает, что в случае неуплаты он рискует потерять свою собственность.
Практика применения закона после назначения Верховного суда могла бы пойти по пути унификации, но законодатели не навредили бы Гражданскому кодексу, в котором есть специальное основание для аннулирования недвижимости в договоре купли-продажи — ее неоплата. Об этом рассказала Юлия Жадан, старший юрист компании «Грата Интернешнл — Степанов и Аксюк». А пока она дает рекомендации продавцам по условиям, которые можно включить в текст договора для их дальнейшей защиты
Установить неуплату в качестве причины для расторжения договора,
распоряжаться имуществом до тех пор, пока за него не заплатят,
Сохранять право собственности за продавцом до момента оплаты.
*Имя и фамилия актера изменены.
Долг по коммунальным услугам на квартиру, которую я продал
В июне 2013 года я продал свою квартиру. Недавно я обнаружил, что долг перед массой этой квартиры начал накапливаться на мое имя. Очевидно, новый владелец не подписал договор с КТ. Я сообщил в УК, что продал квартиру 6 июня 2013 года, но тогда долга не было (и они это подтверждают). УК отправляет меня к новому владельцу, тот приезжает и подписывает договор. А к тому времени долг уже капает на мой лицевой счет. Что мне делать? Обязан ли я предпринимать действия по заключению нового договора с АК? Должен ли я написать заявление в МУП, продать квартиру и закрыть счет? Если они откажутся, как я могу на них повлиять?
Вашим основным документом является договор по акту приема-передачи дома и продажи квартиры, который подтверждает событие и определяет момент перехода прав и обязанностей на квартиру к третьему лицу (новому собственнику). С момента подписания закона все расходы по содержанию квартиры ложатся на нового владельца.
Эти различия между городами не имеют никакого отношения друг к другу, так как незаконную деятельность УК можно смело игнорировать.
В дополнение к вышеизложенному:
3. собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Если помещение является квартирой, то имеет место общее имущество собственника квартиры, но собственник комнаты в коммунальной квартире также несет бремя содержания. Общая собственность на комнату в квартире, если это специально не предусмотрено федеральным законом или договором.
о том, что УК отправит меня к новому собственнику и закроет сделку с его приходом. А к тому времени долг будет капать на мой лицевой счет. Что мне делать? Обязан ли я предпринимать какие-то шаги, чтобы новый собственник смог подписать договор с ДК? Антон.
Здравствуйте. Нет, сначала вам нужно все сделать. Вы должны заключить договор на квартиру.
Обязанность по оплате ДК возникает у нового собственника с момента покупки квартиры и регистрируется на рынке в Россреестре.
Теперь не имеет значения, была ли лицензия зарегистрирована на вас или нет, это уже сделано. Это должен сделать новый владелец, а не вы.
Статья 153. Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг 1. граждане и организации обязаны своевременно, полностью и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги 2. обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у: 5) собственника участка с момента возникновения права собственности на это помещение с учетом правил, установленных частью третьей статьи 169 настоящего Кодекса.
Должен ли я писать заявление в КЭЧ? Если они откажут, как я могу на них повлиять? Антон.
Чтобы исключить дальнейшие судебные споры с вами, напишите заявление в КЭЧ и потребуйте повторно выдать новому собственнику копию АКТа на квартиру, выписку из единого государственного реестра регистрации и ЖЭУ.
Однако в общем порядке этого делать не нужно, даже если суд Подавайте договор подряда, подавайте выписку в суд и вопрос уйдет в ваш вакуум.
Найти нового собственника, а если нет, то заключить с ним договор должна управляющая компания. Ваши обязательства по отношению к этой квартире прекратились с момента перехода права собственности. Ваш лицевой счет на квартиру не закрывается, меняется только право собственности.
В случае возникновения претензий к вам, вам будет предъявлен только договор купли-продажи. Поскольку вы больше не являетесь собственником, это подтверждение того, что вы больше не обязаны нести бремя содержания имущества.
Согласно статье 153 ЖК РФ.
Это означает, что с момента выдачи новому собственнику свидетельства о праве собственности он обязан оплачивать коммунальные услуги.
Используя просьбу о переименовании лицевого счета предыдущей квартиры, напишите запрос в СД, приложив копию договора купли-продажи и аннулированного свидетельства о праве собственности. Если ответа от УК не последовало, напишите жалобу в Жилищную инспекцию.
В случае судебного разбирательства эту сумму нельзя получить, если подан такой документ. Однако стоит отметить, что если КТЭ обратится в суд, запросив судебное решение, сторона будет приглашена на заседание.
О том, что ИК отправит меня к новому владельцу и закроет сделку с его приходом. А к тому времени долг будет капать на мой лицевой счет. Что мне делать? Антон.
Ничего не нужно делать, так как собственник несет бремя содержания своего имущества и настаивает на оплате долгов нового владельца после получения покупателем свидетельства о праве собственности.
Обязан ли я предпринять какие-либо шаги, чтобы новый владелец заключил договор с ЦБ? Антон.
Нет, вы не обязаны ничего писать. Если будет предъявлена письменная претензия об оплате долга, то Управление жилищного инспектора и прокуратура вправе осудить действия прокурора.
Должен ли я писать заявление в КЭЧ? Если они откажут, как я могу на них повлиять? Антон.
00. 00. 0000 g g g Высылаю следующее заявление из своей квартиры Требования по оплате ЖКУ, которые я считаю незаконными.
В вашем случае действия управляющей компании незаконны. Управляющая компания не обязана принуждать вас к заключению нового договора, это проблема управляющей компании. Что касается оплаты услуг, то с момента продажи квартиры управляющая компания не имеет права начислять оплату на ваш счет.
Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации. Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг
1. граждане и организации обязаны своевременно, полностью и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги
2. обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг заключается в следующем: a. обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг является условием договора социального найма.
— наниматели жилых помещений по договорам социального найма с момента прекращения договора,
— собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности на дом.
Статья 10 Жилищного кодекса РФ. Основания для указания жилищных прав и обязанностей.
Жилищные права и обязанности возникают по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными правовыми актами, а также в результате поведения участников жилищных отношений. Принципы и понятия жилищного права порождают жилищные права и обязанности. В результате жилищные права и обязанности возникают.
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, и иных сделок, не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, предусмотренных Жилищным законом в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей, в нем предусмотренных
3) из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности; и
4) в результате приобретения жилья в собственность по основаниям, допускаемым федеральным законом; и
5) в результате участия в ипотечном или ипотечно-накопительном кооперативе; и
6) в результате поведения (бездействия) участника жилищных отношений или в результате наступления события, с которым федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает жилищные права и обязанности.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан заключить договор управления этим домом с управляющей организацией. Порядок, установленный статьей 445 ЖК РФ.
Судебные приставы взыскали деньги в качестве оплаты долгов за давно проданную квартиру. Что делать?
Мой муж без предупреждения снял все деньги с зарплатной карты, на все вопросы ему сказали обратиться к мировому судье, он пришел туда и ему объяснили, что вычли за долг с квартиры, которую он продал в 2009 году. Так что же ему делать, если ему дадут подтверждение, что на момент продажи квартиры за ним долга не было, квартира ему не принадлежит и он от нее освобожден.
Мировой судья видит перед собой повестку на исполнение. Он не знает, на основании чего на вас наложили этот денежный штраф.
Поэтому вы приходите к мировому судье (вторник, четверг, день хозяина) и узнаете, какой суд выдал повестку и номер дела.
По номеру суда находите судью и пишете письменное заявление о выдаче копии решения (или копии судебного решения), объясняя это тем, что ранее решение не выносилось.
Кроме того, обжалование решения суда (отмена решения суда). Чтобы отменить судебный приказ, подайте заявление по типу, указанному на форуме www. banki. ru/forum/. В обоснование законности своего обращения Вы указываете, что утратили право собственности на объект недвижимости от «___» _____ (ведомство, к которому приложена выписка из Единого государственного реестра прав, которую Вы можете получить в Росс трасте) по другому адресу, и что в отношении Вас было возбуждено дело. Вы не знали, что в отношении вас было возбуждено дело.
Если суд по вашему делу вынес правильное решение, вы должны подать апелляцию в Высший суд.
Поскольку установленный законом срок для подачи апелляции пропущен, вместе с апелляцией вы подаете ходатайство о восстановлении пропущенного срока (просьба об отмене судебного решения).
После отмены судебного решения мировой судья сможет поднять судебное решение — возместив вам ущерб.
В соответствии с положениями федерального закона. 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительное производство о взыскании задолженности на основании судебного решения осуществляется только на основании исполнительного документа, содержащего вступившее в законную силу решение суда, выданное судом. Если задолженность основана на судебном решении, мировой судья вправе (обязан) направить должнику копию решения о возбуждении исполнительного производства и предоставить ему в пятидневный срок для погашения задолженности. Если должник этого не делает, мировой судья (судья, ведущий конкретное исполнительное производство) имеет право наложить арест на банковский счет.
Если лицо, в отношении которого ведется исполнительное производство, не согласно с таким действием мирового судьи, оно имеет право обжаловать этот арест в суде.
Ваш супруг имеет право обжаловать действия судебного пристава-исполнителя главному судебному приставу Российской Федерации, а затем в прокуратуру и суд (либо во всех случаях одновременно и безосновательно).
Закон также предусматривает право должников обжаловать действия должностных лиц в суде.
Как вариант, можно начать с подачи письменного заявления мировому судье с просьбой письменно обосновать несогласие с арестом счета вашего супруга.
Как вариант, возьмите у мирового судьи копию судебного решения, подготовьте апелляционную жалобу и подайте ходатайство о приостановлении исполнительного производства до вынесения решения Апелляционным судом.
Ознакомьтесь с решениями аналогичных проблем: